Del : SMS
Berlingske Business

Nye data afslører mange flere tomme lokaler

nye data
Den nye lokalestatistik fra Ejendomsforeningen Danmark viser, at især ledigheden i lager- og industribygninger er større end hidtil vurderet. Det nye grønntorv i Høje Taastrup - Copenhagen Markets - kunne dog melde 99 procent udlejning i første etape lang tid før indvielsen i slutningen af 2015, og derfor er byggeriet af anden etape for længst sat i gang. Visualisering fra Creo Arkitekter.

Ny metode fra udlejerne viser flere ledige kvadratmeter i investeringsejendomme end hidtil vurderet, især for lager og produktion. Den nye statistik skal belyse risiciene ved udlejning og gøre markedet mere gennemsigtigt.

Artiklen fortsætter under annoncen

Danmark har fire gange så mange tomme lagerbygninger og fabrikshaller som hidtil opgjort. Samtidig er der flere ledige kontorer og butikker end tidligere vurderet.

Det fremgår af en helt ny statistik, som udlejere og ejendomsadministratorer i Ejendomsforeningen Danmark lancerer i denne uge – som supplement til den mangeårige Oline-ED-opgørelse over ledige erhvervs­lokaler. Begge statistikker er kvartårlige, og medlemmerne af Ejendomsforeningen leverer tal til begge, men derudover har de ifølge cheføkonom Morten Marott Larsen store forskelle.

13busvækstkran.jpg

Oline indregner data fra især erhvervsmæglere om ledige lokaler i tælleren, altså den øverste del af brøken for tomgang. Nævneren forsøger at indregne nærmest rub og stub af mursten – med afsæt i tal fra Danmarks Statistik og kommunernes BBR-registre.

Ejendomsforeningens nye statistik er til gengæld baseret på indberetninger fra dem, som ejer bygningerne – og dén metode giver ifølge cheføkonomen bedre træfsikkerhed på begge sider af brøkstregen:

»Den hidtidige metode undervurderer tomgangen, for der er typisk ledige lejemål, som ikke er sendt ud på markedet. Måske fordi ejeren selv vil stå for udlejningen uden mægler, eller fordi lokalerne bliver sat i stand, men jo altså stadig er uden lejer. Samtidig har vi styr på tælleren, fordi vi kun medregner ejendomme som er ejet af professionelle investorer og dermed er en del af selve markedet. Mange ejendomme er ejet af brugerne selv, særligt inden for industri og lager. Og de bygninger er ikke reelt en del af investeringsmarkedet,« siger Morten Marott Larsen.

Testet i et år

Han har i et års tid gennemført testkørsler og beregninger i parløb med en styregruppe og de største medlemmer af foreningen, hvor et halvt hundrede udlejere og ejendomsadministratorer leverer data.

Talleverandørerne omfatter murstenskæmper som ejendomsselskaberne Jeudan og DADES og pensionsselskaber som ATP, Danica og PFA, og samlet bliver der indleveret data om 12,5 millioner kvadratmeter kontorer, butikslokaler, lager- og industribygninger samt 29.000 udlejningsboliger.

aaaa

Størst forskel i industrien

Industrilokaler viser den største forskel på de gamle og nye tal. Ifølge den seneste Oline-opgørelse stod knap fire procent af landets lagerbygninger og produktionslokaler tomme ved indgangen til tredje kvartal, mens det ifølge den nye statistik snarere var cirka 15 procent. Den store forskel forklarer Morten Marott Larsen med ejerforholdene:

»Langt de fleste industrilokaler er ejet af brugerne selv, mens kun en mindre del er ejet af professionelle ejendomsinvestorer. Målt på hele markedet er ledigheden ret lav, mens den er væsentlig højere for de bygninger, som reelt er en del af investeringsmarkedet. Det er relevant for mulige investorer at vide, selv om de naturligvis altid skal vurdere de konkrete forhold ved en ejendom og et område.«

For kontorer og butikker er tomgangen højere ifølge den nye statistik, men forskellene til Oline-tallene er slet ikke så store som for industribygninger.

Nyt begreb

Den nye markedsstatistik opererer også med en ekstra dimension, nemlig økonomisk tomgang som supplement til arealmæssig tomgang.

Det nye begreb afspejler, at det kan koste en udlejer langt flere penge at eje 500 ledige kvadratmeter på en dyr strøgadresse end i byens udkant.

Netop for butikkerne ligger den økonomiske tomgang en anelse højere end den arealmæssige tomgang, og det kan betyde, at udlejerne i højere grad har svært ved at finde lejere til de lidt dyrere lokaler.

Omvendt for både kontorer og industri, hvor den økonomiske tomgang er lidt lavere end den arealmæssige tomgang. Så her er det snarere de lidt billigere lokaler, som fortsat ligger på hylderne hos udlejerne.

Den sidste kategori – boliger – er slet ikke med i Oline-statistikken, og den ligger allerlavest med kun cirka 2,5 procent ledighed. Populært sagt er risikoen for en investor for at stå med tomme kvadratmeter lavest ved boliger, og derfor vil mulige investorer af boligejendomme være tilbøjelige at betale mere og dermed acceptere et lavere afkast end for de forskellige typer erhvervsejendomme.

Bedre værktøj

Branchekredse har rejst kritik af Oline-tallene og de bagvedliggende data og metoder, men statistikken har nærmest været den eneste og dermed den, de fleste brugte eller i hvert fald skelede til. Nu har Ejendomsfore­ningen Danmark taget konsekvensen og udviklet sin egen metode.

»Vi har valgt at udvikle markedsstatistikken i erkendelse af, der ikke fandtes dækkende statistik. Vores afsæt har været at skabe en troværdig udlejningsstatistik, der hviler på solidt datagrundlag og afspejler de faktiske forhold på markedet. Vi har udviklet et professionelt og mere præcist værktøj til gavn for ejendomsbranchen, medierne og politikerne og for finansieringskilderne, som er meget vigtige for branchen,« siger Boris Nørgaard Kjeldsen, formand for styregruppen bag markedsstatistikken og samtidig topchef for DADES med ejendomme for 17 milliarder kroner.

Selv om statistikken i Nørgaard Kjeldsens øjne er kommet godt fra start, skal den også forbedres.

Han vil gerne have endnu flere til at levere tal, især uden for Storkøbenhavn.

Desuden skal de fire segmenter måske deles yderligere op med tiden. For eksempel med flere kategorier af erhvervsbygninger, og boligkategorien kunne deles op i boliger med markedsleje og ældre boliger med lav, såkaldt omkostningsbestemt husleje efter de gamle regler.

Glad for supplement

Ejendomsforeningen opfatter sin nye statistik som et supplement til Oline-tallene og vil fortsat levere tal til Dansk Ejendomsmæglerforening, hovedkraften bag Oline.

Kredsen af dataleverandører til Oline er det seneste år blevet udvidet, og erhvervsmæglerne tager godt imod den nye – og måske konkurrerende – statistik:

»De to statistikker har forskellige afsæt, og i mine øjne supplerer de hinanden fint,« siger Robert Neble Larsen, formand for bestyrelsen for Oline og direktør for EDC Erhverv Poul Erik Bech.

Lignende toner lyder fra Mikael Hartmann, partner i DTZ Egeskov & Lindquist og eneste erhvervsmægler i bestyrelsen for Dansk Ejendomsmæglerforening:

»Ejendomsmarkedet i Danmark er ikke så gennemsigtigt som i eksempelvis Sverige, og jeg hilser det velkomment, hvis den nye statistik kan bidrage til et mere transparent marked.«

0 Kommentarer

Business blogs Alle blogs

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

Gratis breaking news på mobilen

Send BUSINESS BREAK til 1929 og modtag en SMS med en bekræftelse. Det er gratis - tilmelding koster kun almindelig takst. Du kan til hver en tid afmelde tjenesten igen.

Afmeld: sms BUSINESS BREAK STOP til 1929

Tilmeld Afmeld

Business Nyhedsbrev

Få breaking news og det bedste overblik fra Business.dk morgen og eftermiddag - eller modtag hver uge et prioriteret overblik over investorstof, privatøkonomi, ejendomme, digtal, karriere, media og vækst.

Se alle nyhedsbreve

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

På trods af store udfordringer med infrastrukturen i mange af de store byer har et partnerskab mellem det offentlige og private længe været en sovende kæmpe.Hør Sampensions direktør Hasse Jørgensen fo...

Business Events Se alle

Business.dk anvender cookies til at huske dine indstillinger, statistik og at målrette annoncer. Denne information deles med tredjepart. Læs mere