17. februar 2010, 08:19 – opdateret 17. februar 2010, 08:38

»Der ligger et kæmpe problem på den anden side af bakken«.
Det er en anonym europæisk investor, der er i årets udgave af rapporten Emerging Trends i Real Estate lægger ord til en dyb bekymring, han deler med mange af sine kolleger. Lige nu er der relativt optimisme i markedet. Omsætningen stiger, og priserne stabiliserer sig, og selv om det sker på baggrund af et meget lavt udgangspunkt efter finanskrisens udbrud, er det dog noget.

Men frygten er, at finanskrisen i virkeligheden er delt op i to dele, og at man lige nu blot befinder sig i den stilfærdige periode mellem disse to dele.

Konkret retter frygten sig mod de meget store gældsposter med pant i ejendomme, der ligger i bankerne. De kan stramme op, blandt andet foranlediget af, at støtteordningerne fra finanskrisen bliver udfaset rundt omkring i Europa.

Bekymrende gældsposter

Men særligt bekymrende er gældsposter på cirka 1.500 milliarder kr. i form af obligationer og lignende, der udløber de kommende år. Hvis ikke nogen er villige til at forny eller erstatte kreditaftalerne, kan det betyde et brandudsalg, der en gang til slår bunden ud af markedet.
På det britiske marked ligger der store klumper af den slags gæld og venter i 2011 og 2012. Året efter, i 2013, er det især det tyske marked, der står for skud.

Rapporten er udgivet af PricewaterhouseCoopers og Urban Land Institute og er baseret på besvarelser fra investorer over hele Europa.
Det er trods alt de færreste respondenter, der finder det store risikoscenarie sandsynligt. Flertallet hæfter sig generelt ved, at netop fordi konsekvenserne af et nyt krak på ejendomsmarkedet vil være så store, må nogen – enten banker eller regeringer – finde på noget.
Partner Jesper Wiinholt fra PricewaterhouseCoopers, der fra dansk side er ankermand på rapporten, peger imidlertid på, at der – uanset hvad – ikke findes nogen nem vej ud af gældsspørgsmålet, når man ser det fra investorernes side.

»Hvis bankerne begynder en oprydning og sender mange ejendomme til salg, vil det presse priserne. Men bagefter vil der til gengæld være et bedre marked med større likviditet. Lige nu er ikke mindst Danmark ramt af, at bankerne holder på ejendommene. Det betyder, at der er meget få egentlige handler,« siger Jesper Wiinholt.

Han tilføjer, at for så vidt angår obligationerne, løber disse ofte ud, uden at der pr. automatik er mulighed for at forlænge eller forny kreditaftalerne. Så enten skal der individuelt forhandles om forlængelse eller konvertering til egenkapital med de eksisterende obligationsejere, eller også skal refinansiering foregå ved nysalg af obligationer. Det sidste har mildt sagt lange udsigter.

»Der er tabt mange rigtigt mange penge på ejendomsobligationer, og jeg
tror ikke det marked kommer igen lige med det samme,« siger Jesper
Wiinholt.

Værdier forsvinder

Bankerne, både i Danmark og i andre europæiske lande, er over en bred kam ramt af, at værdien af deres panter er udhulet. I mange tilfælde er pantets værdi helt forsvundet. Selv om love og regler forpligter bankerne til at tage højde for dette i regnskaberne og ved beregninger af solvens, har de alligevel – også inden for lovens rammer – mulighed for at udskyde noget af tabet ved at sætte kikkerten for det blinde øje og føre problematiske kreditarrangementer videre.

Tesen i ejendomsbranchen er, at med mindre ejendomspriserne mirakuløst retter sig og genskaber værdien af panterne, vil bankerne før eller siden realisere tabene og få ryddet op. Overordnet vil det slet ikke være uvelkomment i ejendomsbranchen, hvor det længe har været opfattelsen, at bankerne har sat markedet i stå.

Men omvendt: Sker det på en gang, og over hele Europa, vil det lægge et stort pres på priserne.

I Danmark kan en konkret anledning til oprydning komme i januar 2012, når bankpakke 2 udløber. I denne er muligheden for statslig finansiering bl.a. afhængig af bankernes soliditet, og det har givet dem et incitament til at udskyde tabet.