Berlingske Business
LIVE
18:00 Business Live vender tilbage torsdag

Forventet boom i ’sale and lease back’ -transaktioner

26BUECOVER-FOTO-095329.jpg
Danske Bank stod for en meget stor del af sale and lease back-transaktionerne i 2016. I foråret solgte man ejendommene i Holmens Kanal i København, inklusive det historiske hovedkontor, hvor billedet er fra, og i november var turen kommet til et større antal ejendomme, der huser filialer rundt omkring i landet.

Efter mange års snak er der kommet hul på bylden i henseende til sale and lease back af ejendomme. Bedre konjunkturer, høje priser og den nye interesse for logistikejendomme medvirker alt sammen til, at omfanget af handlerne i 2017 kan stige fra stort til meget større.

Nogle af de allerstørste transaktioner på ejendomsmarkedet i 2016 var sale and lease back-transaktioner. For eksempel har både Danske Bank og Nykredit solgt ud af deres ejendomme i milliardhandler.

Alligevel forventer Colliers i en ny analyse, at området vil blive endnu større i år og udgøre 15 procent af den samlede transaktionsvolumen, mod 10 procent sidste år.

»Det er både danske og udenlandske investorer, der går ind og køber ejendommene. Men der er rigtig mange internationale investorer, der gerne vil købe ejendomme med lange lejekontrakter, fordi de ser det som et alternativ til stats- eller virksomhedsobligationer. Disse udenlandske fonde vil som regel stå stærkest i konkurrencen, fordi de accepterer et lavere afkast på deres investering og dermed kan give en højere pris for ejendommene,« siger Jeppe Schønfeld, adm. direktør i Colliers Danmark.

Købelysten hos de udenlandske investorer er imidlertid kun en af de faktorer, som er kommet til, og som betyder, at der nu er kommet hul på bylden i henseende til sale and lease back af ejendomme.

08BUEBE-NYHED-125627.jpg

Besværligt i de foregående år

Sale and lease back har været et tema gennem snart mange år. Det var i første omgang især inspireret af, at bankerne efter finanskrisen blev meget påholdende med at give kreditter til virksomheder – selv hvis de satte deres ejendomme i pant. Så mange virksomheder så det som et alternativ, at de i stedet kunne skaffe kapital ved helt at sælge deres ejendomme, for så bagefter at leje sig ind i dem.

Men i praksis var det svært at få enderne til at hænge sammen: Investorerne ønskede meget lange lejekontrakter, mens virksomhederne omvendt gerne ville have fleksibiliteten til at forlade ejendommene rimelig hurtigt, hvis det blev nødvendigt at skære ned.

I de år var der også mange virksomheder, der ikke var så finansielt solide, at en lang lejekontrakt for alvor begrænsede risikoen for at investorerne. Det giver ikke mere mening at have en lejekontrakt med en konkursramt virksomhed, end det gør at klippe håret af en skaldet.

29BUEENERGI-105403.jpg

Ejendomme outsources

I dag er situationen en anden: Investorerne accepterer lavere afkast og højere risiko, og virksomhederne har konsolideret sig, så deres underskrift på en lejekontrakt har tungere vægt.

Og så er de økonomiske udsigter en del bedre, end de var for blot fem år siden. Så selv om bankerne i mellemtiden er blevet mere villige til at låne penge ud, bliver det opvejet af, at virksomhederne også efterspørger mere kapital til investeringer.

»Virksomhederne har igen fået gode vækstudsigter og opkøbsmuligheder, og så vil de gerne frigøre kapital til at investere i driften. Virksomhederne erkender også, at real estate er en virksomhed for sig selv. Lige som man outsourcer for eksempel it, outsourcer man både ejerskab og drift af ejendomme,« siger Jeppe Schønfeld.

Han uddyber, at det tæller med som en væsentlig faktor, at obligationsrenterne er kommet så langt ned. Det er dem, den typiske ejendomsinvestor måler sit afkast i forhold til, hvorfor de accepterer afkast på blot 3-4 procent på de bedste og mindst risikable ejendomme. Virksomhederne, derimod, forventer afkast på typisk 10 eller 15 procent på deres investeringer, alt efter industri og virksomhedstype.

15BUEMIPIM-104405.jpg

Ny logistikfond står parat

Endnu et element i udviklingen er den fremgang, der i de seneste år har været inden for industri- og logistikejendomme. Indtil for få år siden blev disse betragtet som højrisikable investeringer, men som følge af blandt andet udviklingen i nethandel er der igen blevet rift om dem. Dermed er de også interessante for ejendomsinvestorer, der har større sikkerhed for at kunne finde en ny lejer, hvis den eksisterende falder fra.

For en stor del af de danske investorer er det nyt at investere i dansk logistik. Men AP1, PFA Pension, DIP, JØP og Lægernes Pension er gået med i NREP’s nye logistikfond, der, også med bidrag fra internationale investorer, kommer til at bestå af hele 8,2 mia. kroner. Og forvalteren er meget interesseret i at tale med danske virksomheder, der overvejer sale and lease back af deres logistikejendomme.

»Fonden har som udgangspunkt en portefølje, men den vil også gradvist investere i nye aktiver. Det skal være aktiver, der giver en stabil indtægt, så vi kommer ikke til at fokusere på spekulativt byggeri. Det skal være ejendomme, som allerede har lejere, og hvis en virksomhed, der bruger sin egen ejendom, vil lette sin balance gennem sale and lease back, er det bestemt noget, vi vil være meget interesserede i at se på,« siger Gustaf Lilliehöök, der er partner i NREP.

19BUEBE-094812.jpg

Operationel vs. finansiel leasing

Han tilføjer, at interessen vil omfatte ejendomme med lejekontrakter af en varighed på ti år og opefter. Dermed undgår virksomhederne også, at forholdet bliver betragtet som såkaldt operationel leasing i stedet for finansiel leasing.

Dette er en fordel, fordi ejendommene ved finansiel leasing stadig skal opføres på virksomhedernes regnskabsmæssige balance, i praksis som om de ejer dem. Lejekontrakternes længde er et af de forhold, man kigger på i denne sammenhæng. Men der skal som regel være tale om en varighed på mindst 15 år, før man taler om operationel leasing.

En anden parameter er, at om virksomhederne har ret til at købe ejendommen tilbage efter lejekontraktens udløb. Også dette vil regnskabsmæssigt bære mod den konklusion, at virksomheden reelt aldrig har solgt ejendommen, og at der altså er tale om finansiel leasing.

Også Sadolin & Albæk vurderede i deres seneste markedsrapport, at mange virksomheder for tiden kigger på muligheden for sale and lease back – blandt andet fordi timingen, med de høje priser på ejendomsmarkedet in mente, synes at være god.

realkredit

0 Kommentarer

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

Gratis breaking news på mobilen

Send BUSINESS BREAK til 1929 og modtag en SMS med en bekræftelse. Det er gratis - tilmelding koster kun almindelig takst. Du kan til hver en tid afmelde tjenesten igen.

Afmeld: sms BUSINESS BREAK STOP til 1929

Tilmeld Afmeld

Business Nyhedsbrev

Få breaking news og det bedste overblik fra Business.dk morgen og eftermiddag - eller modtag hver uge et prioriteret overblik over investorstof, privatøkonomi, ejendomme, digtal, karriere, media og vækst.

Se alle nyhedsbreve
 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

Business Events Se alle

Business.dk anvender cookies til at huske dine indstillinger, statistik og at målrette annoncer. Denne information deles med tredjepart. Læs mere

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen