Berlingske Business
LIVE
07:48 »Hvis folk vidste, hvor vanvittigt systemet er, ville der blive revolution«

Bonanza i Rådmandsgade

03BUECOVER-090218.jpg
Ejendommen Råmandsgade 8-14 står smukt i forårssolen, men de nye ejere har grund til at være glade året rundt: Ifølge deres regnskab blev købet af ejendommen allerede i første år forrentet med hele 30 procent.

En gruppe investorer, der sidste år købte en ejendommen efter en konkursramt andelsboligforening på Nørrebro i Rådmandsgade, fik inden for et år et afkast på over 30 pct. af deres investering – i hvert fald ifølge værdiansættelsen i deres eget regnskab.

Vi passer på din investering.

Sådan lyder budskabet på et banner, som administrationsfirmaet Ejendomsvisioner har hængt op på ejendommen Rådmandsgaarden, der ligger i Rådmandsgade på Nørrebro i København. Det fremgår også tydeligt, at der bliver taget hånd om ejendommen. Den fremstår noget nedslidt, men containere, afspærringer og bunker med sten og jord vidner om, at det er på vej til at ændre sig.

Alligevel må det være noget bittersødt for beboerne at læse teksten på reklamebanneret. I hvert fald for de af dem, der var medlemmer af andelsboligforeningen Rådmandsgaarden, som gik konkurs for et par år siden.

Havde de i stedet allieret sig med en blot lidt risikovillig investor, og for eksempel Ejendomsvisioner, kunne de potentielt hver især have tjent et sekscifret beløb – måske omkring 300.000 kr.

Ellers, sådan er det i hvert fald, hvis de nye ejere – der selskabsmæssigt er forbundet til Ejendomsvisioner – har værdisat ejendommen korrekt i det regnskab, der blev sendt ind til Erhvervsstyrelsen for et par måneder siden.

Nye beboere  flytter ind i historisk ejendom  - 2

Formuer skabt og tabt

At det sidste er tilfældet er ikke givet. Men forløbet efter andelsforeningens konkurs viser under alle omstændigheder, at selv om ejendomsmarkedet er kommet højt op, og investorerne regner på de yderste marginaler for at få deres investeringscases til at hænge sammen, er der stadig situationer, hvor usikkerheden om værdierne er så store, at der på ingen tid bliver skabt og tabt formuer.

Eller med andre ord: Ved siden at det mest synlige marked, som man kan læse om i erhvervsmæglernes rapporter, er der et marked, der på godt og ondt er præget af en bonanza-stemning, og hvor aktørerne skal se sig godt for.

19BUECOVER-105823.jpg

I tilfældet fra Rådmandsgade fremstår en person som den store vinder: Det er Ian Winther-Høiland, der via sit holdingselskab IWH Holding både ejer Ejendomsvisioner og 80 pct. af Holdingselskabet af 18. marts 2016, der igen via selskabet Rådmandsgaarden ApS ejer ejendommen.

Købsprisen, da selskabet for et år siden købte ejendommen ud af konkursboet efter andelsforeningen, var ifølge databasen OIS 44,9 mio. kr. Men i regnskabet for Rådmandsgaarden ApS kan man læse, at ejendommen i dag er 66,7 mio. kroner værd, hvilket svarer til en pris pr. kvadratmeter på ca. 27.500 kr. for ejendommen, der også omfatter nogle erhvervslokaler i baggården. Værdien af ejendommen er opskrevet med 15,4 mio. kr., og differencen på 6,4 mio. kr. er penge, som ejerne har brugt til at udvikle ejendommen. En del af beløbet er lagt hos Ejendomsvisioner, mens resten er lagt hos håndværkere og entreprenører udefra, oplyser Ian Winhter-Høiland til Berlingske Business Ejendomme.

realkredit

Afkast på 30 procent

Men bundlinjen er altså så langt, at ejerne af Rådmandsgaarden ApS, alene inden for det første år, har set deres investering på 51,3 mio. kr. forrentet med over 30 pct. En værdi, der er skabt som summen af positive overraskelser i det, køberne fandt i boet, og i planlagte tiltag, der endnu kun var på tegnebrættet ved regnskabsafslutningen.

At potentialet skulle være stort, er så meget mere bemærkelsesværdigt, som at Ian Winther-Høiland og hans medinvestorer langt fra var alene om at vise interesse for ejendommen, da kurator efter den konkursramte andelsboligforening satte den i udbud for godt et år siden.

Kurator var Nicolai Dyhr fra advokatfirmaet Horten.

»Der var over tyve budgivere. Det var jo en nødlidende andelsboligforening, og jeg tror, at flere af de mulige købere var tilbageholdende. Men der var også nogle udviklingsmuligheder, og ejendommen endte med at blive solgt til et startafkast på under 2 pct. Det er faktisk ret godt for en ejendom i det område,« siger Nicolai Dyhr. Også to valuarvurderinger, som han fik foretaget for boet, viste lavere priser end den, der endte med at blive solgt til.

Nicolai Christen Dyhr oplyser desuden, at medlemmerne af andelsboligforeningen havde prøvet at finde en anden finansiering, blandt andet til at reparere taget, der skulle udskiftes. Også andre forbedringsarbejder var tiltrængte – der var toiletter på gangene for nogle af lejlighederne og ejendommen trængte generelt til at blive sat i stand.

Ny finansiering krævede imidlertid, at hvert enkelt medlem kautionerede for yderligere lånefinansiering, og det lykkedes ikke at få enderne til at nå sammen. På den måde gik de cirka 35 medlemmer af andelsboligforeningen glip af den merværdi, som Rådmandsgaarden ApS ifølge sit regnskab i stedet kom til at realisere.

Frontbillede

Mangler i regnskabet

I dette regnskab er selskabet dog ikke overvældende meddelsomt om, hvorpå opskrivningen er baseret.

Hvad de 6,4 mio. kroner, der blev anvendt efter købet af ejendommen, mere præcist er gået til, er således ikke nævnt med et ord i regnskabet. Det behøver selskabet heller ikke at gøre, oplyser en revisor med speciale i ejendomme, fordi Rådmandsgaarden ApS er et såkaldt B-selskab med begrænset regnskabspligt.

Derimod havde selskabet ifølge flere revisorer pligt til at oplyse forudsætningerne for beregningen af ejendomsværdien, og dermed for opskrivningen af den. Og det har selskabet ikke gjort.

Pligten følger af, at man ifølge regnskabets ord om anvendt regnskabspraksis har værdisat ejendommen til dagsværdi ud fra en såkaldt afkastbaseret metode. Her er elementerne i regnestykkerne afkastet på ejendommen, målt i procent, og driftsindtjeningen på ejendommen. I en lidt mere avanceret form kan man i stedet regne på den forventede lejeindtægt efter udvikling af ejendommen, fratrukket de udgifter, som denne udvikling medfører.

08BUEBE-NYHED-125627.jpg

Tilbud fra realkreditinstitutter

Rådmandsgade ApS har dog ikke selv foretaget denne beregning, men i stedet blot regnet baglæns på et lånetilbud fra et realkreditinstitut, idet man har antaget, at dette tilbud lød på 80 pct. af den ejendomsværdi, som instituttet var nået frem til. Selskabet har i dag lån i Nordea Realkredit, som ifølge tingbogen har udtaget panter på i alt 42,1 mio. kr.

Ifølge Ian Winther-Høiland er realkreditinstitutternes vurderinger helt ligefremme og ikke baserede på fremtidige indtægtsmuligheder, men på hvad ejendommen kan tjene hjem i sin nuværende stand. På nuværende tidspunkt er 22 ud af 40 lejligheder forbedret, så det har været muligt at hæve huslejen efter boligreguleringsloven paragraf 5 stk. 2 om gennemgribende forbedrede lejeboliger.

Vurderingerne er tillige foretaget ud fra ejendommens stand ved regnskabets afslutning den 31. december, således at siden udførte istandsættelser af blandt andet udendørsarealer og kloakken ikke har påvirket vurderingerne positivt, oplyser Ian Winther-Høiland, der har dette bud på, hvorfor han og medinvestorerne kunne nå en så stor gevinst, selv om de var i konkurrence med mange andre interesserede købere:

»Mange andre så ikke det udviklingspotentiale, som vi gjorde. Ejendomsvisioner har igennem sin administration og gennemgang af ejendommen været gode til at se hvilke udviklingsmuligheder, der var de rigtige for en ejendom som denne.«

0 Kommentarer

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

Gratis breaking news på mobilen

Send BUSINESS BREAK til 1929 og modtag en SMS med en bekræftelse. Det er gratis - tilmelding koster kun almindelig takst. Du kan til hver en tid afmelde tjenesten igen.

Afmeld: sms BUSINESS BREAK STOP til 1929

Tilmeld Afmeld

Business Nyhedsbrev

Få breaking news og det bedste overblik fra Business.dk morgen og eftermiddag - eller modtag hver uge et prioriteret overblik over investorstof, privatøkonomi, ejendomme, digtal, karriere, media og vækst.

Se alle nyhedsbreve
 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

Business Events Se alle

Business.dk anvender cookies til at huske dine indstillinger, statistik og at målrette annoncer. Denne information deles med tredjepart. Læs mere

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen