4. marts 2009, 06:00 – opdateret 17. maj 2012, 16:22

Den store Allerød-baserede ejendomsudvikler Sjælsø lægger strategien om på flere fronter som følge af finanskrisen.

Selskabet præsenterede i går sit årsregnskab, og helt som ventet forsvandt markedet for salg af nye ejendomme fuldstændigt i andet halvår af 2008, ligesom kunderne ikke kan sætte gang i nye projekter.

Der ikke nogen tegn på, at det bliver bedre i år, og det får nu Sjælsø til at satse på andre kunder end hidtil. Ét af de nye forretningsområder kan blive en særlig type krise-projekter.

»Vi forhandler om at overtage udviklingsprojekter, der er strandet som følge af krisen. Det kan være banker, konkursboer eller investorer, der står med projekter, som de har svært ved at gøre færdige, og hvor vi f.eks. kan tilbyde at skaffe en del af finansieringen i forskellige ejerkonstellationer. Det er et ekstra ben, der er skabt af krisen,« fortæller Sjælsøs adm. dir., Flemming Joseph Jensen.

Krisen har samtidig lukket for traditionelle aftagere af projekter, og det får Sjælsø til i stigende grad at satse på store investorer, som f.eks. pensionskasser.

Pres på likviditeten
Siden i sommer har Sjælsø stort set kun solgt boliger i Hovedstadsområdet til reducerede priser og som led i byttehandler, hvor køberne – Essex og Mikael Goldschmidt – i stedet har givet byggegrunde. Det betyder på den positive side, at Sjælsø har fået byggeomkostningerne dækket ind og reduceret gælden. Men omvendt er der ikke kommet rede penge ud af salgene.

Likviditeten bliver yderligere presset af, at Sjælsø før byttehandlerne i stor stil har solgt færdige boliger til joint ventures, som Sjælsø selv er medejer af. Heller ikke det frigiver mange midler.

Endelig har udvikleren oplevet, at købere har mistet lånetilsagn fra bankerne, når regningen skulle betales, så Sjælsø selv har måttet låne til køberne med sælgerpantebreve.

»Vi vurderer ikke, der er en decideret tabsrisiko, for vi har sikret os, at der er sikkerheder for lånene. Men det betyder, at der er en yderligere likviditetsbinding, indtil vi kan belåne pantebrevene,« siger Flemming Joseph Jensen.

Nye kunder, nye ejere
For at undgå kunder, der pludselig mister finansieringen, satser Sjælsø i stigende grad på institutionelle investorer som pensionskasser og ejendomsfonde. Det er samtidig nogle af de få, der overhovedet kan løfte projekter som f.eks. butiksejendomme – projekter, der for blot ét år siden som regel blev solgt som kommanditselskaber.

»Vi har forhandlinger med lejere, der vil have et nyt domicil. I den forbindelse laver vi en indledende forespørgsel til f.eks. pensionskasser. De kommer typisk med flere penge selv, og de kan ofte også betale forud, så vi ikke skal optage store byggelån,« siger Flemming Joseph Jensen.

De seneste måneder er der dog ikke blevet lukket den slags aftaler, fordi kunderne stadig afventer effekten af regeringens forskellige stimulanspakker. Derfor har Sjælsø også brug for at skaffe ny kapital og hovedaktionæren SG Holding – ledet af stifterne Torben og Ib Henrik Rønje – støtter, at Sjælsø nu forsøger at udstede nye aktier til udvalgte investorer.