Berlingske Business
LIVE
17:57 God weekend 

Usagligt grundlag bag arbejdsgruppe om andelsboliger

24BUSNye-andelsforeninger-s.jpg
Kronikkens to forfattere er her fotograferet i en opgang i en af de store nødlidende andelsboligforeninger, Bangsbohus. Arkivfoto: Søren Bidstrup

KRONIK. Erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) har ikke gjort sit hjemmearbejde godt nok. Lovgivning tilgodeser Nykredit og belønner uansvarlig långivning.

Erhvervsminister Brian Mikkelsen nedsatte i februar en arbejdsgruppe, der skulle sikre ansvarlig drift af andelsboligforeninger. Baggrunden var, at der det seneste par år har været en række sager om større nødlidende andelsboligforeninger, der enten er gået konkurs eller har været tæt på at gå konkurs.

Erhvervsministeren har allerede i kommissoriet taget stilling til, hvad årsagerne er til, at nogle andelsboligforeninger er nødlidende – nemlig uansvarlig drift. Man skulle så forvente, at den antagelse bygger på faktuelle og underbyggede undersøgelser af årsagerne.

Det fremgår imidlertid ikke af kommissoriet, og det afslører, at Brian Mikkelsen ikke har gjort sit hjemmearbejde godt nok.

Intet tyder på, at andelsbolig­foreningerne er nødlidende på grund af uansvarlig drift. Tværtimod. To foreninger nævnt i kommissoriet, Duegården og Bangsbohus, har i en årrække kæmpet med deres kreditorer, Nykredit og Danske Bank.

Brian Mikkelsen

I de retlige opgør har alle midler været i brug, herunder et forsøg fra kreditorerne på at tage foreningerne til brugelig pant. Brugelig pant er et værktøj, en kreditor kan tage i anvendelse, hvis en debitor forsømmer at tage vare om sin virksomhed til skade for kreditor.

En stævning angående brugelig pant fra en kreditor mod en forening kan i den sammenhæng oversættes til, at foreningen stævnes for uansvarlig drift.

I begge sager kom Landsretten frem til, at der ikke var tale om uansvarlig drift, og kreditorernes ønske om at tage brugelig pant blev afvist. Efterfølgende har Duegården i Højesteret fået lov til at gå konkurs. Højesteret kom frem til, at foreningens økonomiske problemer ikke var forårsaget af uansvarlig drift eller ulødige incitamenter hos andelshaverne. Det var en uundgåelig konsekvens af stiftelsesgrundlaget. Det er derfor for­fej­let at antage, at der er udvist uansvarlighed i foreningerne.

Derimod er der udvist uansvarlighed i långivningen, når der er ydet lån til foreninger, der allerede i stiftelsesgrundlaget var dømt til ikke at overleve. Ved stiftelsen har rådgiverne svigtet eller har måske direkte deltaget i uansvarlighederne. Bank og kreditforening var fuldt bevidste om, at de belånte underskudsforretninger, men de satte deres lid til, at underskuddet kunne hentes ved stigende ejendomspriser. Mange af disse nyere foreninger burde aldrig have været stiftet.

Hostrup

Den tredje forening nævnt i kommissoriet, Hostrups Have, blev begæret konkurs af Nykredit på et tidspunkt, hvor Hostrups Have havde anlagt retssag mod Nykredit om den overdækkende swapaftale, som Nykredit havde solgt til foreningen. Der er heller ikke her nogen evidens for uansvarlig drift. Rapportens 35 sider har ikke en eneste bemærkning om, at banker og realkredit kan være en del af årsagen. Det er ikke mærkeligt, når man ser på arbejdsgruppen, der bestod af FinansDanmark, ABF og Erhvervsministeriet.

ABF har ikke på noget tidspunkt bakket op om nødlidende foreninger, og da formanden sidder i repræsentantskabet for Nykredit, var det heller ikke forventeligt.

Forkert diagnose medfører forkert behandling. Særligt en af de 13 anbefalinger kan blive katastrofal for mange andelshavere. Arbejdsgruppen anbefaler, at andelsbolig­lovens paragraf fire skal ændres, så den husleje, andelshavere skal betale efter konkurs, skal svare til gennemsnittet af boligafgiften de seneste tre-fem år. Dvs. markant mere i husleje end andre lejere. Et brud på princippet i boligreguleringsloven om lige leje for alle.

En stor del af andelshaveres boligafgift går til betaling af foreningens lån. Husleje dækker drift og vedligehold af en ejendom. Forslaget betyder, at andelshaverne forsat hæfter for foreningens lån, efter at foreningen er lukket og slukket. Ved en konkurs mister andelshavere indskud, andelshaverrettigheder og indflydelse på ejendommen. De får ikke mere for deres husleje end en lejer på lejelovsvilkår.

RB PLUS PFS Advarsel mod vurdering af andelsboliger

Med højere husleje end lejelovsvilkår vil ejendommens værdi som udlejningsejendom stige voldsomt. Værdi, der tilfalder kreditorerne. Det skyldes, at man på forhånd har valgt at placere ansvaret hos andelshaverne. Havde man valgt at se på helheden og inddraget kreditforeningernes overbelåning samt bankernes salg af swap- og lokkelån, ville resultatet utvivlsomt være et andet.

Sandheden er, at havde realkreditinstitutterne overholdt lovgivningen, ville de ikke lide nævneværdigt tab, når en andelsboligforening overgår til udlejningsejendom. Ifølge realkreditloven skal belåning af andelsboligforeninger baseres på lejelovs­vilkår. Sandheden er også, at andelshavere ikke fandt på eller efterspurgte swap og lokkelån. Det er finansielle værktøjer opfundet af bankerne for at maksimere deres indtjening. At arbejdsgruppen på ministerens anvisning tørrer alt ansvar af på andelshavere, er groft urimeligt.

Bangsbohus har efter års forhandlinger indgået en aftale med Danske Bank. Aftalen giver en god chance for at overleve som bæredygtig forening, og banken får en debitor, der kan betale sin gæld. Aftalen forgylder ikke andelshaverne, men den tilgodeser begge parter. Her har vi en kreditor, der har udvist ansvarlighed. Vi har til gode at se Nykredit udvise samme ansvarlighed. I stedet skal lovgivningen nu ændres for at tilgodese Nykredit. Uansvarlig långivning belønnes, idet arbejdsgruppens resultat er baseret på udokumenterede antagelser. Det er en ommer, kære minister.

Få det bedste debat fra Business.dk hver fredag.

Se alle nyhedsbreve

0 Kommentarer

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

Gratis breaking news på mobilen

Send BUSINESS BREAK til 1929 og modtag en SMS med en bekræftelse. Det er gratis - tilmelding koster kun almindelig takst. Du kan til hver en tid afmelde tjenesten igen.

Afmeld: sms BUSINESS BREAK STOP til 1929

Tilmeld Afmeld

Business Nyhedsbrev

Få breaking news og det bedste overblik fra Business.dk morgen og eftermiddag - eller modtag hver uge et prioriteret overblik over investorstof, privatøkonomi, ejendomme, digtal, karriere, media og vækst.

Se alle nyhedsbreve
 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

Business Events Se alle

Business.dk anvender cookies til at huske dine indstillinger, statistik og at målrette annoncer. Denne information deles med tredjepart. Læs mere

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen