24. oktober 2011, 11:49

?
Jeg formoder at være teknisk insolvent jf.: Nedlagt landbrugsejendom blev i 2006 vurderet til knap 7 mio. kr. og dengang belånt 60 procent med afdragsfrie F-1 lån, som nu har en restgæld på ca. 4,25 mio. kr. Provenuet brugt til modernisering/ombygning.

Nu er ejendommen vurderet af lokal ejendomsmægler til 4 mio. kr. Hustruen og jeg, som ejer hver halvdelen af ejendommen, vil gerne sælge en hel- eller halvpart til vores enebarn med henblik på bofællesskab, idet ejendommen består af 2 separate boliger, den ene lidt mindre end den anden. Men i den første kan førstesalen udnyttes, og derved er begge boliger omtrent lige store.

Formoder at intet er til hinder for, at vores barn kan købe en hel- eller halvpart til markedsprisen, men hvad gør jeg/vi i relation til realkreditten, som ikke kan dækkes fuldt ud ved et salg baseret på 4 mio. kr. eller måske endnu mindre, når vi kommer lidt længere frem.

Har hørt om begrebet frivillig tvangsauktion. Hvordan foregår det? Vil realkreditten automatisk købe til restgælden på 4,25 mio. kr. og så satse på at kunne sælge senere til en højere pris?

Med venlig hilsen 

X

!
Ved en tvangsauktion vil man kunne få aflyst den del af lånene, som ikke får dækning ved auktionen. Går ejendommen derfor på en "rigtig" tvangsauktion, hvor buddet er 4 mio., mens restgælden på lånene er 4,25 som i dit eksempel, vil kreditforeningen altså ikke have pant i huset for de sidste 250.000. Men de vil stadig have kravet mod Jer personligt. 

Frivillig auktion bruges i praksis ret sjældent men dog engang imellem i situationer, hvor en ejendom ejes i lige sameje f. eks. af et ugift par, og hvor man ikke kan blive enige om salg af huset. Man kan ikke ved en frivillig auktion få aflyst de lån, der er i ejendommen. Svaret er derfor, at I ikke kan løse problemet på den måde.

Hvis sønnen skal overtage halvdelen af huset, skal han i princippet overtage halvdelen af gælden i forhold til værdien, og I skal kontant indfri det overskydende beløb. Det kan umiddelbart lyde uoverkommeligt, men meget kan måske afklares gennem Jeres indbyrdes aftale i en samejeoverenskomst. Da det lyder som en langtidsinvestering, som godt nok har nogle umiddelbare økonomiske konsekvenser, der kan virke ufornuftige og uoverskuelige, men som på den anden side også indebærer nogle ikke materielle værdier, tænker jeg, at I bør drøfte det i et større perspektiv end "her og nu økonomi".

Jeg tænker i en situation som denne, at slutløsningen i betydelig grad bør vurderes ud fra, om ønsket om bofællesskab er et udtryk for et ærligt ønske om netop det, eller om det er udtryk for en økonomisk hjælp fra den yngre generation til den ældre.

Med venlig hilsen

Viggo Bækgaard, advokat
Forum Advokater