Berlingske Business
LIVE
18:01 På gensyn i morgen

Hvor meget kan man miste i en konkursramt andelsforening?

25BUSHostrups-Have-Hvilende.jpg
Skulpturen »Hvilende Kvinde« er et af vartegnene i den landets største andels­bolig­forening, Hostrups Have på Frederiksberg, som er begæret konkurs. Arkivfoto: Jan Jørgensen

En særlig regel kan gøre et medlem af en andelsboligforening ansvarlig for hele foreningens gæld – så sørg altid for at få professionel rådgivning.

?Min veninde er andelshaver i andelsboligforeningen Hostrups Have på Frederiksberg, som nu er under konkursbehandling. Hun købte lejligheden, da foreningen blev stiftet, og hun har ikke senere investeret i forbedringer, så hendes tab synes lille.

I har skrevet i avisen, at andels­boligforeningen ejer ejendommen, og at andelshaverne har brugsret til en lejlighed.

Mange andelshavere har dog investeret mange penge i forbedringer i netop deres egne lejlighed.

Mit spørgsmål er: Kan min veninde risikere at tabe flere penge end dem, hun har investeret i den bolig, hun selv har til rådighed?

Med venlig hilsen N.

RB PLUS Regeringen vil vurdere boliger fra luften

!Det er rigtigt, at en andelshaver ikke ejer en bestemt andelslejlighed. Ejerskabet er en del af alt det, foreningen ejer – det kaldes en ideel andel. Det enkelte medlem har så en aftale med foreningen om ret til at benytte en bestemt lejlighed i foreningens ejendom.

Du kan sammenligne en andels­havers stilling i forhold til andelsboligforeningen med en lejers forhold til en almindelig udlejer. Du skal hver måned betale en boligafgift, ligesom en almindelig lejer skal betale en husleje, og du har pligt til selv – reguleret af vedtægterne – at vedligeholde din andelsbolig.

Der er naturligvis den store forskel, at du som medlem af andelsboligforeningen er ejer af en andel af foreningens formue, og at du som medlem har ret til at være med til at træffe alle beslutninger, som ellers træffes af din udlejer. Hvis du har lavet forbedringer i den andelslejlighed, som du har brugsret til, så ejer du forbedringen.

Ved salg kan du indregne værdien, hvilket du normalt ikke kan i en almindelig udlejningsejendom.

En andelshavers risiko er som udgangspunkt værdien af andelen og værdien af de individuelle forbedringer. Andelsboligforeningsloven regulerer ikke hæftelsen over for kreditorer. Her skal du læse vedtægterne. Hovedreglen er, at et medlem kun hæfter med sit indskud for de forpligtelser, der vedrører foreningen.

16BUSKoebenhavn-Luftfoto-20.jpg

Denne form for hæftelse kaldes for en begrænset solidarisk hæftelse, og den kan sammenlignes med aktionærernes hæftelse i et aktieselskab. Hvis en andelsboligforening går konkurs, hæfter alle andelshavere sammen med de øvrige medlemmer solidarisk for foreningens gæld, men hæftelsen er begrænset til dit indskud.

Skulle andelsboligforeningen gå konkurs, mister en andelshaver altså hele den pris, der er betalt ved køb af andelen, kaldet indskud. Det er naturligvis slemt nok, men andelshaveren hæfter som regel ikke for al gælden.

Der er imidlertid en vigtig undtagelse fra denne begrænsede hæftelse. Bestemmelsen lyder således i mange vedtægter:

»Har generalforsamlingen besluttet, at der i foreningens ejendom skal optages realkreditlån eller pengeinstitutlån, der er sikret ved pantebrev eller håndpant i et ejerpantebrev, hæfter medlemmer kun personligt, solidarisk for denne pantegæld, såfremt kreditor har taget forbehold herom.«

Det er derfor vigtigt at vide, om der i foreningen er tale om, at kreditor har taget dette forbehold.

Stack of bills and pen

I så fald kan en andelshaver komme til at hæfte solidarisk og personligt, det vil sige for hele gælden og med hele formuen, hvis kreditforeningen eller pengeinstituttet har taget et forbehold herom i forbindelse med etableringen af lånet.

Hvis dette er tilfældet, bør en andelshaver være ekstra meget på dupperne, og det samme gælder køb i en forening med sådan vedtagelse. Det kan i disse tilfælde gå meget galt, hvis andelsboligforeningen går konkurs.

Lad mig for at berolige straks anføre, at det – med mit kendskab til markedet – ikke sker særligt ofte, at der er gjort brug af bestemmelsen.

Individuelle forbedringer, som er betalt af den enkelte andelshaver, går tabt. Mange har jo selv optaget lån for at kunne købe andel og/eller lave forbedringer, og den gæld forsvinder ikke, hvis foreningen går konkurs. Den gæld skal den enkelte andelshaver selv betale tilbage til långiver.

Andelshavere har ret til at blive boende, men mister ejendomsretten. Det har indtil for ikke lang tid siden været nærmest utænkeligt, at andelsboligforeninger gik konkurs. Derfor er der en række forhold om denne – desværre ikke længere ualmindelige situation – der ikke er endeligt afklaret i retspraksis.

Jeg vil understrege, at køb af andelsbolig aldrig bør ske uden hjælp fra en professionel rådgiver. Det er langt sværere at gennemskue en andelsbolighandel end en handel med et almindeligt parcelhus. Mange er gået galt i byen, og jeg repræsenterer en del, som er kommet for sent i tanke om, at underskriften binder.

15BUSAndelsbolig-174609.jpg

Med venlig hilsen

Allan Ohms, advokat (H),

www.ForumAdvokater.dk

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

Gratis breaking news på mobilen

Send BUSINESS BREAK til 1929 og modtag en SMS med en bekræftelse. Det er gratis - tilmelding koster kun almindelig takst. Du kan til hver en tid afmelde tjenesten igen.

Afmeld: sms BUSINESS BREAK STOP til 1929

Tilmeld Afmeld

Business Nyhedsbrev

Få breaking news og det bedste overblik fra Business.dk morgen og eftermiddag - eller modtag hver uge et prioriteret overblik over investorstof, privatøkonomi, ejendomme, digtal, karriere, media og vækst.

Se alle nyhedsbreve
 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

Business Events Se alle

Business.dk anvender cookies til at huske dine indstillinger, statistik og at målrette annoncer. Denne information deles med tredjepart. Læs mere

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen