30. august 2010, 10:24 – opdateret 2. november 2010, 23:18

? Bestyrelsen i vores ejerforening planlægger en renovering af ejendommen. Taget skal udskiftes, og det samme skal vinduerne. Renoveringen vil beløbe sig til cirka to millioner kroner for de i alt 21 ejerlejligheder.

Vil pengeinstitutter i forbindelse med lån vurdere hver enkelt ejers økonomiske forhold? Der er ejere, der har købt inden for de seneste år og derfor givetvis er teknisk insolvente.

Eller vil pengeinstituttet vurdere ejerforeningen generelt og yde lån mod solidarisk hæftelse?

Med venlig hilsen B.

! Jeg ved ikke, om jeres bank vil kræve personlig hæftelse direkte på lånet. I ejerforeningen skal alle være medlem. Vedtægterne vil normalt indeholde bestemmelse om, hvilke krav der kan stilles, før ejerforeningen optager lån.

I normalvedtægt for ejerlejligheder (som gælder, hvis andet ikke er bestemt af ejerforeningen) står følgende om hæftelse: ”For ejerforeningens forpligtelser hæfter medlemmerne solidarisk, men i det indbyrdes forhold pro rata i forhold til deres fordelingstal.”

Mange ejerforeningsvedtægter bestemmer, at medlemmerne hæfter subsidiært, personligt og pro rata.

Det er lidt bøvlet. Lad mig oversætte til dansk:

Subsidiært eller direkte: Hvis der hæftes direkte (det er ikke almindeligt), kan kreditor gå direkte til den enkelte ejer uden først at gå til ejerforeningen.

Når hæftelsen er subsidiær, skal banken først gå til ejerforeningen, og de enkelte ejere hæfter kun, hvis ejerforeningen ikke kan betale.

Ved personlig hæftelse er den enkelte ejer ansvarlig med hele sin formue. Ved begrænset hæftelse angår hæftelsen kun en del, for eksempel et beløb eller lejlighedens værdi.

Ved solidarisk hæftelse hæfter den enkelte for hele gælden. Ved pro rata kun for en del af gælden, for eksempel svarende til fordelingstal.

Begræns hæftelsen

Det er ikke ualmindeligt, at ejerforeninger optager banklån med solidarisk hæftelse, for eksempel til brug for større moderniseringer eller vedligeholdelsesarbejder, som det du omtaler. Det skal så fremgå af vedtægterne, men i praksis giver det normalt ingen betænkeligheder.

Det er vigtigt at være opmærksom på hæftelsen og at søge den begrænset mest muligt. Det er ligeså vigtigt at være sikker på, at de meget dyre projekter, der lægges frem, er ordentligt gennemarbejdet og belyst. At der er en god kontrakt, som sikrer ejerforeningen mod tab, og at finansieringen er fornuftig. Projektet skal tillige hænge sammen med ejerforeningens økonomi og fremtidige udgifter.

Alt dette vil en professionel administrator normalt have styr på, men der findes alligevel temmelig mange skrækhistorier om dyre renoveringsprojekter, der er blevet til større eller mindre skandaler, fordi forarbejdet har været for dårligt, og fordi ingen eller for få medlemmer i tide stillede de rigtige spørgsmål.
Jeg anbefaler jer at overveje, om der konkret er behov for, at jeres advokat gennemser projektet. Jeg vil også anbefale, at der indhentes flere tilbud på finansiering og entreprisearbejdet.

Med venlig hilsen Allan Ohms, advokat (H) og mediator, www.ForumAdvokater.dk