27. januar 2011, 09:53

? Jeg udlejer min ejerlejlighed i København på værelsesbasis til to studerende. De har hver sin lejekontrakt (Boligministeriets standard) på et toårigt lejemål med hver 2 værelser, fælles køkken og bad/toilet og med opsigelse henholdsvis 1/8 og 1/9 2011.

Hvis jeg ikke kan få solgt lejligheden, og mine lejere ønsker at forlænge lejemålet, kan jeg så gøre det uden at risikere, at de frem over er uopsigelige?

Med andre ord - gælder "toårsreglen" også, når det handler om værelsesudlejning, som hvis det var udlejning af selve lejligheden?

Med venlig hilsen J.

! Først vil jeg gerne aflive en udbredt misforståelse: Mange tror, at hvis en lejlighed udlejes tidsbegrænset i mere end to år, så overgår lejeaftalen automatisk til at være tidsubegrænset. Jeg går ud fra, at det er det, du kalder "toårsreglen". Denne tro på automatikken er ikke rigtig.

Der er intet i vejen for, at en lejeaftale tidsbegrænses i mere end to år, når bare tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold. Det er ikke indlysende, hvad der ligger i "tilstrækkeligt begrundet", men der skal være en rimelig og saglig grund til, at udlejer tidsbegrænser lejeaftalen. Det er det, jurister kalder retlige standarder. De fortolkes konkret, og derfor er det svært at forudsige resultatet af en dom.

For at forklare denne usikkerhed kan jeg give et eksempel om en sag, der har været prøvet i tre retsinstanser. I byretten vandt A med dommerstemmerne 1-0. I landsretten vandt B 2-1. I Højesteret vandt A 3-2. Ni dygtige dommere har set på den samme sag, men de er med forskellige begrundelser nået til forskellige resultater. Det forklarer, at det ofte er svært at forudsige udfaldet af en retssag. De oplagte sager bliver som regel løst af parterne, men de vanskelige sager – hvor der er fortolkningsproblemer eller bevisproblemer – forelægges domstolene. Dommere er også mennesker, så der er mange momenter, der spiller ind på, hvordan en sag falder ud.

Hvis domstolene ikke vurderer, at der er en rimelig og saglig grund bag tidsbegrænsningen, kan den tilsidesættes, således at lejeaftalen bliver tidsubegrænset.

Lejeaftalen overgår også til at være tidsubegrænset, hvis du som udlejer lader lejeren bo mere end én måned efter aftalens ophør uden at bede lejer om at flytte. Dette sker – modsat det første eksempel – automatisk.

Der er derfor som udgangspunkt ikke noget i vejen for at forlænge en tidsbegrænset lejeaftale med de samme lejere, når blot der forsat er en rimelig og saglig grund til tidsbegræsningen. Det er klart, at risikoen for tilsidesættelse øges, når der sker forlængelse, så derfor bør parterne gøre sig umage med at beskrive, hvad der er begrundelsen for en forlængelse.

Det forhold at du ikke kan få solgt din lejlighed er – efter omstændighederne – accepteret i retspraksis som værende en tilstrækkelig begrundelse. Det afgørende synes umiddelbart at være, om du kan sælge din lejlighed uden tab, men også ud fra de øvrige konkrete omstændigheder. Hvis lejerne er indstillet på det, kan de selv sige op, og så er du ude over problemet – bortset fra at du så mangler lejere, hvis du ikke får solgt. Det er ikke let at være udlejer.

Udlejning af værelser følger her som udgangspunkt reglerne om udlejning af lejligheder. Så du er som udlejer bundet af reglerne omkring tidsbegrænsning. Nu er det for sent for dig, men af hensyn til læsere af Brevkassen vil jeg give det råd, at udlejning aldrig bør ske, før udlejer har gjort sig præcise overvejelser om, hvordan udlejningen kan bringes til ophør. Først når den overvejelse er gjort – rigtigt – kan du som udlejer tage stilling til, om du tør begive dig ud i den krævende rolle som udlejer. Det er en rejse i farefyldte vande.

Med venlig hilsen Allan Ohms, advokat (H) og mediator, www.ForumAdvokater.dk