23. april 2010, 10:19 – opdateret 2. november 2010, 15:03

Hver gang ti boligejere optager et lån hos realkreditten, så går de ni af kunderne ud af døren med et flekslån. Det betyder, at to tredjedele af samtlige boliger i Danmark i dag er belånt med variabelt forrentede lån. Det viser de seneste tal fra Realkreditrådet og Realkreditforeningen.

63 procent af de samlede udestående lån til boligejere er rentetilpasningslån, og for et år siden var andelen bare 46 procent.

"Udviklingen understreger, at dansk økonomi løbende bliver mere og mere rentefølsom. Specielt set i lyset af, at alle tegn i sol og måne tyder på stigende renter, er denne udvikling en smule bekymrende," siger Ulrikke Ekelund, der er cheføkonom i BRFkredit.

53 procent af det samlede udlån er afdragsfrie lån, og af de afdragsfrie lån udgør flekslån 80 procent.

"Det er en ekstra understregning af den rentefølsomhed, der løbende opbygges i økonomien, idet rentefølsomheden er langt større på afdragsfrie lån end lån, hvor der afdrages. Det er således afgørende, hvordan de danske boligejere polstrer sig fremtidige udgifter," siger Ulrikke Ekelund.

Den lave rente og de mange boligejere med flekslån holder for tiden hånden under boligmarkedet, som er meget skrøbeligt oven på mange år med gallopperende boligpriser. Men stigende renter og risikoen for, at EU med et finanspolitisk indgreb gør danske realkreditlån dyrere, er netop derfor en stigende trussel for boligmarkedet.

"Rentetilpasningslåns store succes er også med til at understrege, at det er en ganske alvorlig sag, hvis et EU-direktiv ændrer på muligheden for disse lån. Det betyder, at der reelt er fare for stigende renter ad to omgange. Dels fra centralbankerne, der i slutningen af året formentlig vil påbegynde en normalisering af de lave renter, dels fra en ændring i realkredittens maskinrum i forhold til rentetilpasningslånenes konstruktion, vil betyde stigende renteudgifter for låntagerne," siger Ulrikke Ekelund fra BRFkredit.

Nye flekslån for 260 milliarder kroner

I første kvartal i år blev der omlagt for 41,2 milliarder kroner lån fra fast til variabel rente. Den store interesse for omlægning begyndte i efteråret 2008, da den korte rente var cirka 4,5 procent - nu er den på omkring 1,7 procent. Siden fjerde kvartal 2008 er der omlagt lån for 180 milliarder kroner fra fast forrentede lån til variable lån. Derudover er der i samme periode kommet for ca. 80 milliarder kroner nye variable lån til.

"Den meget lave rente og den store omtale af de ekstremt lave renter gør, at boligejere, som ikke tidligere var fristet af lavere månedlig ydelse, nu alligevel vil skifte til variabel rente. Man kan tale om en ketchupeffekt i omlægninger fra fast til variabelt forrentede lån," siger direktør Karsten Beltoft fra Realkreditforeningen.

Nettoudlånet til ejerboliger i første kvartal 2010 var på 8 milliarder kroner. Det er blandt de laveste i de seneste 10 år.

"På trods af et stigende antal handler er nettoudlånet faldet drastisk. Det vidner om, at der gives færre tillægslån, og at boligejerne hellere vil polstre sig økonomisk i en tid, hvor man har været usikker på, hvad fremtiden bringer," siger Karsten Beltoft.

Danske boligeejeres samlede friværdi udgjorde ved udgangen af 209 omkring 1.000 milliarder kroner, svarende til cirka 545.000 kroner i gennemsnit pr. ejerbolig.