Nærmest sensationelt fastholder Skat vurderingen fra før ejendomsboblen bristede. Det redder mange andelsbolig-foreninger fra teknisk insolvens. Regningen bliver betalt af de kommende købere.
15. januar 2011, 05:01
En stribe ejendomsselskaber er gået ned og har revet et par håndfulde banker med sig i faldet. Og der har været lange køer ved fogedretterne, der behandler tvangsauktioner over udlejningsejendomme.
Alligevel fastholder Skat i den vurdering, der i de kommende måneder bliver sendt ud til ejendomsbesidderne, at prisen på boligudlejningsejendomme i hovedstaden er uændret i forhold til seneste vurdering fra oktober 2008 - lige før finanskrisen for alvor væltede læsset i ejendomssektoren. Det oplyser Skat.
Med den opsigtsvækkende udmelding kan en lang række andelsforeninger - og deres medlemmer - ånde lettet op. De slipper for at får barberet toppen af formuen, eller måske endda at få den helt fjernet, så de var blevet tekniske insolvente. En situation, der kunne have tvunget medlemmerne af andelsforeningerne til enten at lade gå foreningerne konkurs, eller at betale penge til »køber«, når de enkelte anparter skifter ejer.
Men Skats udmelding vækker dyb forundring blandt de professionelle valuarer.
Skat vurderer erhvervs- og udlejningsejendomme pr. 1. oktober i lige år. Det vil sige, at den vurdering, der nu er på trapperne, er foretaget pr. oktober sidste år, mens den forrige er fra oktober 2008. Dengang var priserne på erhvervsejendomme så småt begyndt at falde, og Skat nedskrev udlejningsejendomme i København og på Frederiksberg med cirka ti procent i forhold til 2006-vurderingen.
Problemet er, at valuarerne anslår, at priserne på boligudlejningsejendomme i de kommuner snarere er faldet med 30, 40 eller 50 procent. Holder den vurdering stik, er skattevurderingerne af bl.a. andelsejede ejendomme kunstigt høje.
Mikael Hartmann fra erhvervsmægleren DTZ hører til dem, der nu står dybt forundrede tilbage.
»Jeg har ikke hørt om nogen, der mener, at priserne har holdt sig siden 2008,« siger han, og får opbakning fra direktør Jakob Dalhoff fra DN Erhverv.
For Skat afværger den uændrede vurdering et penibelt problem. Havde man sat vurderingen ned, havde man bragt mange af de foreninger, der er højt belånt, og som har valgt at værdisætte deres ejendomme efter skattevurderingen, i problemer.
Værdien af den enkelte andel er sat ud fra ejendommens friværdi, og hvis f.eks. en forening har en friværdi på 20 procent af ejendommens samlede værdi, ville en nedskrivning på ti procent betyde, at hvert medlem mistede halvdelen af sit indskud.
Men det er ikke nogen gratis fest. Regningen tilfalder bl.a. de kommende købere, hvis de ikke er meget opmærksomme på, at de værdier der står i salgsdokumenterne, kan være uden forbindelse til realiteterne.
Samtidig mister køberne i praksis beskyttelsen fra maksimalpriser på andelsboliger. Maksimalpriserne er beregnet ud fra ejendommens værdi, men hvis den er voldsomt overvurderet, er den reelt uden betydning. Muligheden for at erhverve en bolig til en lavere pris end en ejerbolig er en af grundene til, at andelsboligformen er populær på Christiansborg.
Overvurderingen har allerede været realitet, siden prisfaldet indtraf. Men det var ventet, at Skat ville hale ind på hjulet med den nye vurdering.
»Nu har man i praksis givet markedet frit i København og på Frederiksberg. Det forvirrer måske nu, men jeg synes det er fint, at folk lærer at forholde sig til realiteterne og tænke sig om, når de køber en andelsbolig,« siger Rasmus Juvik, advokat med speciale i andelsboliger ved advokatfirmaet Gangsted-Rasmussen.
Den tekniske forklaring på, at Skat kan holde sine vurderinger uændrede, er, at de fortages ud fra konstaterede handler. I de forløbne to år har der været mange tvangsauktioner, og nødlidende ejendomme er blevet handlet som led i større aftaler med banker, der er brændt inde med ejendommene. Men der har stort set ikke været almindelige handler i et åbent marked i hovedstadskommunerne.
»Vi har simpelthen intet sagligt belæg for at sige, at priserne skulle være faldet siden oktober 2008,« siger skattedirektør Jens Perch Nielsen.
Har I på nogen måde fået politiske opfordringer til at holde vurderingerne af boligejendomme uændrede?
»Overhovedet ikke. Det er en ren embedsmandsbeslutning, og vi har ikke spurgt ministeren om hans mening,« siger Jens Perch Nielsen.
Skat vil sænke vurderingen af erhvervsejendomme, så hvis der f.eks. er en butik i en andelsforening, vil det trække ned på den samlede vurdering af ejendommen.
Berlingske Forum - Skriv kommentar
Husk: Hold en god tone i debatten