Del : SMS

Så dyrt kan andelslån med renteswap blive

boligkoeber2_artikel.jpg
Som andelsboligkøber skal man se sig ualmindeligt godt for: Også tilsynelande sunde andelsforeninger kan have indgået aftaler om renteswaps, som kan komme til at koste dyrt. Foto:

En uafhængig rådgiver regner på, hvad det kan komme til at koste, at mange nyere andelsboligforeninger har finansieret sig med såkaldte renteswap.

Artiklen fortsætter under annoncen

Hvis en andelsforening har lånt 100 millioner kroner med renteswap, og renten falder fra fem til fire procent, så mister foreningen knap 20 millioner kroner.

Det viser beregninger, som den uafhængige rådgiver Henrik Grave har lavet for Dinepenge.dk.

Da tabet skal bogføres i foreningens formueopgørelse, går det direkte ud over værdien af andelene. Det betyder, at både foreningen og den enkelte andelshaver kun vil kunne sælge med tab, samt at foreningen vil miste kreditværdighed, hvis der er brug for supplerende lån.

Læs også: Systematisk overvurdering af andelsboliger

"I teorien er renteswap en rigtig god idé for andelsboligforeninger, fordi de kan få en billig, fast ydelse på et variabelt forrentet lån. I praksis skal foreningerne holde sig fra det, for det er et instrument for professionelle, og selv små udsving i den lange rente kan betyde store ændringer i foreningernes formue," siger Henrik Grave, der har analyseret økonomien i ca. 100 andelsboligforeninger i forbindelse med rådgivning af potentielle købere.

Her følger hans gennemgang af fordele og ulemper ved at benytte renteswap.

Fordele:

  1. Lavere rente end for et realkreditlån med fast rente: På et traditionelt realkreditlån er der en konverteringspræmie. Fordi låntageren altid kan indfri til kurs 100, og køberen af obligationerne derfor ikke kan være sikker på, at investeringen løber tiden ud, koster det lidt ekstra. Typisk 0,5 procentpoint på et 30-årigt lån, og det sparer man ved en renteswap.
  2. Let at ændre renteprofil: Det kræver ikke tinglysning af et nyt lån at lave en renteswap på et eksisterende lån, hvilket gør det både billigere og lettere.

Læs også: Andelskøber: "Vi var for naive..."

Ulemper:

  1. Fordelen ved et rentefald forsvinder: Hvis man har et fastforrentet realkreditlån, kan man konvertere til en lavere rente, hvis den falder. Det betaler man en lille præmie for, som man sparer ved renteswap-modellen. Til gengæld er der ingen forsikring, hvis renten faktisk falder, fordi renteswap er en kontrakt, der låser parterne fast.
  2. Ubegrænsede tab: Hvis man med en renteswap har forpligtet sig til at betale fem procent om året i 30 år, og den 30-årige rente falder til fire procent, så bliver værdien af renteswapen negativ. En overrente på én procent i 30 år svarer til en negativ nutidsværdi på knap 20 procent af hovedstolen på lånet. Som nævnt i indledningen bliver den aktuelle værdi derfor næsten 20 millioner kroner lavere, hvis man har en renteswap på 100 millioner kroner.
  3. Tabet går fra formuen: Ifølge en udtalelse fra Erhvers- og byggestyrelsen skal tabet indregnes i foreningens formueopgørelse, hvis foreningen anvender enten valuar eller den offentlige vurdering. Udsving i den lange rente går altså direkte ind og påvirker værdien af andelene.
  4. Bundet til kreditforeningen: Med et realkreditlån kan man skifte til en anden kreditforening, men det er meget sværere med en renteswap. Her kan et skifte f.eks. medføre, at man skal stille sikkerhed for et eventuelt tab på renteswapen, og som nævnt ovenfor kan det være store beløb.
  5. Uforståelig låneform: Renteswap, hvor to parter bytter en fast ydelse for en variabel ydelse i samme valuta, er en af de mest benyttede derivater overhovedet, og finansafdelingerne i store virksomheder bruger værktøjet på nærmest daglig basis. Men for lægmand er det et meget kompliceret produkt, og for andelsboligforeninger kan det i sig selv betyde, at potentielle købere bliver skræmt væk.

Læs også: Milliontab truer andelslån

Business blogs Alle blogs

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

Gratis breaking news på mobilen

Send BUSINESS BREAK til 1929 og modtag en SMS med en bekræftelse. Det er gratis - tilmelding koster kun almindelig takst. Du kan til hver en tid afmelde tjenesten igen.

Afmeld: sms BUSINESS BREAK STOP til 1929

Tilmeld Afmeld

Business Nyhedsbrev

Få breaking news og det bedste overblik fra Business.dk morgen og eftermiddag - eller modtag hver uge et prioriteret overblik over investorstof, privatøkonomi, ejendomme, digtal, karriere, media og vækst.

Se alle nyhedsbreve

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.

Brandview produceres i tæt samarbejde med Public Impact, som er Berlingske Medias content marketing bureau. Læs mere om Public Impact og Brandview eller kontakt salgschef Suzie Hove på suzh@berlingskemedia.dk.

<p>Henrik Olejasz Larsen</p>

For under et år siden var olieprisen i frit fald. Hele verden holdt vejret og markederne skælvede af både glæde og gru. Men pludselig er der ingen, der taler om olie længere. Hør investeringsdirektør...

Business Events Se alle

Business.dk anvender cookies til at huske dine indstillinger, statistik og at målrette annoncer. Denne information deles med tredjepart. Læs mere