Del : SMS
Berlingske Business

Milliontab truer andelsboliglån

AndelJaegersborggade_SigridNygaard_artikel.jpg
Også i andelsforeninger, der ikke er tvunget til at opgøre en såkaldt renteswap til dagsværdi, kan der ligge en lånebombe. Det er bare sværere for købere at opdage. Foto:

De udbredte lån med såkaldt renteswap kan koste andelsboligforeninger mange penge.

Artiklen fortsætter under annoncen

De kontroversielle lån med renteswap, som mange nyere andelsboligforeninger har finansieret sig med, kan give uventede millionregninger til de foreninger, der er hårdest spændt for.

Selv små ændringer i den lange rente giver store udsving i den aktuelle værdi af en renteswap – og selv om det i udgangspunktet er et urealiseret tab, kan det hurtigt blive meget reelt, hvis swapen skal indfries før tid. Hvilket ikke blot er en teoretisk mulighed:

»Hvad sker der i en forening, der allerede er teknisk insolvent på grund af renteswapen, og som pludselig har brug for et nyt tag, eller får en anden uforudset udgift, som den ikke kan låne til? Hvis foreningen går ned, skal renteswapen afvikles. Så er værditabet ikke længere regnskabsteknisk, men uhyggeligt konkret,« siger Henrik Grave, der rådgiver om andelsboliger og har analyseret økonomien i omkring 100 andelsboligforeninger.

Og den risiko andrager også foreninger, der ikke i dag er tvunget til at bogføre den i regnskabet, hvorfor potentielle andelskøbere skal kigge sig grundigt for.

Læs også: Systematisk overvurdering af andelsboliger

Broderparten af lånene med renteswap blev udbudt, mens det var uafklaret, hvordan kurstab påvirker foreningernes formue. Først på året kom Erhvervs- og byggestyrelsen så med en udtalelse, der afgør, at foreninger, som fastsætter værdien med valuar eller den offentlige vurdering, skal indregne renteswapen til dagsværdi.

Den regel gælder allerede for almindelige realkreditlån, men den afgørende forskel er dog, at mens udsvingene på realkreditlån er små, svinger værdien af en renteswap dramatisk selv ved små ændringer i renten. Det har allerede efterladt flere foreninger med udhulede værdier, og det vil ske for langt flere foreninger endnu.

Derfor var flere rådgivere og foreninger også kritiske over for Erhvervs- og byggestyrelsens udlægning af andelsboligloven, som giver betragtelige ulemper for de berørte foreninger, der ikke kan få supplerende lån og kun kan sælge andele med tab.

Læs også: Andelskøber: "Vi var for naive..."

Spørgsmålet er dog ifølge Henrik Grave, om ikke Erhvervs- og byggestyrelsen er for tilbageholdende i deres krav til foreningernes bogføring?

»Jeg mener, det er åbenlyst korrekt, at andelsboligforeninger skal optage en renteswap til dagsværdi, fordi det er den regning, foreningen hænger på, hvis banken af den ene eller anden grund ser sig nødsaget til at afvikle aftalen. Jeg forstår godt, hvordan Erhvervs- og byggestyrelsen rent juridisk når deres konklusion, men det gør altså ikke risikoen mindre for de andelsboligforeninger, der ikke i dag er tvunget til at opgøre en renteswap til dagsværdi,« siger Henrik Grave.

Andelsboligforeninger, som fastsætter værdien ud fra købsprisen, er nemlig ikke omfattet af kravet til at opgøre den aktuelle kursværdi af en renteswap – men som i alle andre foreninger med renteswap er der indgået en kontrakt, og den gælder naturligvis uanset, hvad der står i regnskabet.

Ydermere er netop de nyere foreninger, der har sat værdien efter købsprisen, typisk mest udsatte for at komme i økonomiske problemer, fordi den vurderingsform er redningsplanken for de mange andelsboligforeninger, der har købt for dyrt de senere år.

Spørgsmålet angår ikke blot de eksisterende andelshavere i tyndt kapitaliserede foreninger, men også kommende andelshavere.

»Det gælder først og fremmest forbrugerbeskyttelsen. Hvis man ikke kan stole på regnskabet, fordi det er umuligt at se, hvad låneaftalerne har af konsekvenser, er det umuligt at træffe et reelt valg for interesserede købere,« siger Henrik Grave.

Læs også: Så dyrt kan andelslån med renteswap blive

Business blogs Alle blogs

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

Gratis breaking news på mobilen

Send BUSINESS BREAK til 1929 og modtag en SMS med en bekræftelse. Det er gratis - tilmelding koster kun almindelig takst. Du kan til hver en tid afmelde tjenesten igen.

Afmeld: sms BUSINESS BREAK STOP til 1929

Tilmeld Afmeld

Business Nyhedsbrev

Få breaking news og det bedste overblik fra Business.dk morgen og eftermiddag - eller modtag hver uge et prioriteret overblik over investorstof, privatøkonomi, ejendomme, digtal, karriere, media og vækst.

Se alle nyhedsbreve

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

På trods af store udfordringer med infrastrukturen i mange af de store byer har et partnerskab mellem det offentlige og private længe været en sovende kæmpe.Hør Sampensions direktør Hasse Jørgensen fo...

Business Events Se alle

Business.dk anvender cookies til at huske dine indstillinger, statistik og at målrette annoncer. Denne information deles med tredjepart. Læs mere