16. maj 2010, 06:28 – opdateret 2. november 2010, 15:06

Med en finanskrise, der er ved at løje af, kan forældrekøb af ejerlejligheder igen komme på dagsordenen. Den lave rente og de lavere priser har på ny gjort forældrekøbene til en lukrativ mulighed.

Mere præcist kan forældre købe en et-værelseslejlighed og få økonomi i at leje den ud til barnet for lidt under 1.000 kr. om måneden. Det er en leje på niveau med mange kollegieværelser. Men modsat tidligere kan forældrene ikke regne med, at en del af købet kan blive finansieret via kraftige prisstigninger på lejlighederne.

Det viser beregninger som BRFkredit har lavet for Business Søndag. Udgangspunktet er en lejlighed på 37 kvm. Den kan i de større byer købes til 850.000 kr. Købet finansierer forældrene via realkreditlån, boligkredit og kontantudbetaling.

Efterfølgende kan de tage en husleje, som barnet skal betale, på 923 kr. Den leje vil nogen lunde dække renteudgifterne på lånet til købet af lejligheden.

»De lave renter gør, at mindre lejligheder med eget køkken og bad sagtens kan konkurrere med kollegieværelset, hvor man deler køkken og bad. Generelt er det vores vurdering, at vi hen over sommeren igen vil se en vis aktivitet i forældrekøbene. Simpelt hen fordi udviklingen atter har gjort det attraktivt,« siger seniorøkonom i BRF Mikkel Høegh.

Han mener, at forældrekøb af ejerlejligheder vil være med til at øge handelen med de mindre lejligheder med op til 20 pct. i de kommende måneder. Mikkel Høegh løfter dog også en advarende pegefinger.

»Ved forældrekøb er det vigtigt,, at man indretter sin økonomi, så der fortsat er råd til lejligheden, når renten stiger.

Forældrene skal med andre ord have plads til stigende likviditetsudgifter. De færreste forventer, at de nuværende lave niveauer for renten bliver fastholdt,« siger Mikkel Høegh.

Mindre prisstigninger

Forældrekøb af ejerlejligheder var en stor sport i 2004 og 2005, hvor boligpriserne buldrede af sted. Derefter dykkede salget kraftigt. Mikkel Høegh tror ikke, at vi igen får et salg på samme niveau som for fem år siden.

Først og fremmest fordi priserne på ejerlejlighederne kun vil stige i takt med inflationen. Det betyder, at selv om økonomien i forældrekøbene er blevet bedre, er den ikke  lige så god, som den var midt i dette årti.

Selve udlejen af lejligheden bliver lagt over i den såkaldte virksomhedsordning, hvilket giver forældrene fuldt fradrag for renteudgifterne på lejligheden.

Beregningerne fra BRF viser, at den samlede økonomi for forældrene ved købet bliver en udgift på 2.851 kr. om måneden. Forudsætningen er, at købet af lejligheden er finansieret via et rentetilpasningslån med afdrag.

Årligt lyder udgiften for forældrene på 34.212 kr. I de glade dage med voldsomt stigende priser på ejerlejligheder kunne forældrene hente en stor del af den udgift hjem igen, når de efter nogle år solgte lejligheden. Sådan vil det ikke blive fremover

»Man skal ikke lave forældrekøb, fordi man tror, at det giver en stensikker gevinst. Godt nok tror vi, at bunden på boligmarkedet er nået, men det gode råd er, at man skal foretage forældrekøb, fordi man vil hjælpe sit barn godt på vej eksempelvis under uddannelse,« siger Mikkel Høegh.

På på med huslejen

Partner hos Deloitte Jan Storgaard Hove rådgiver mange i køb af forældrelejligheder. Han er helt enig i, at vi kan være på vej til at se en mindre opblomstring af forældrekøb af ejerlejligheder. Han påpeger, at købet kan blive lettet yderligere for forældrene, hvis de har friværdi i deres egen bolig, som kan anvendes til at finansiere anskaffelsen af lejligheden.

I lighed med BRF fremhæver han samtidig, at det kritiske punkt ved forældrekøbene ofte er, hvor meget barnet skal betale i husleje. BRF understreger, at det skal være markedslejen.

Ellers kan det give problemer med Skat. Men der er ikke nogen facitliste for, hvad markedslejen på en given lejlighed er.

Derfor råder BRF forældrene til at se på udlejningsniveuaet i tilsvarende lejligheder. Den fremgangsmåde er Jan Storgaard Hove helt enig i.

»Forældrene skal betale skat af en leje svarende til markedslejen. Hvis forældrene sætter huslejen for lavt, er risikoen, at Skat lader forældrene beskatte af markedsværdien alligevel. For barnet vil en husleje på under markedslejen blive betragtet som en gave fra forældrene til barnet,« siger Jan Storgaard Hove.

»Det er kun en tommelfingerregel, og der er undtagelser, men det er vores vurdering, at lejen skal sættes, så den dækker alle omkostninger samt dele af eller hele udgiften til renterne på lånet,« siger Jan Storgaard Hove.

»I regneeksemplet fra BRF er der fare for, at Skat anser en husleje på lige under 1.000 kr. for værende sat for lavt. En husleje på det niveau dækker i det her tilfælde ikke engang fællesudgifter og ejendomsskat,« siger Jan Storgaard Hove.

Han mener samtidg, at forældrene på grund af det lave renteniveau kan overveje at bruge kapitalafkastordningen til udleje af lejligheden i stedet for virksomhedsordningen.