28. august 2010, 05:00 – opdateret 2. november 2010, 15:18

En konverteringsfest af næsten historiske dimensioner. Det kan blive resultatet, hvis renten falder yderligere, og realkreditinstitutterne må sende et alternativ til det populære fire procent fastforrentede lån på gaden.

Der er flere alternativer. Et af dem er et fastforrentet lån med en rente på 3,5 procent. Hvis det kommer, vil fem procent fastforrentede lån til en samlet værdi af 190 mia. kr. komme i spil til konverteringer. For et lån på en mil­lion kroner vil en konvertering fra et fem procent lån til et 3,5 procent betyde en besparelse i den månedlige ydelse på 170 kr. efter skat. Samtidig vil den del af ydelsen, som afdraget udgør, vokse med 510 kr. om måneden. Den enkelte boligejer vil på den måde få en større opsparing i boligen.

Det viser beregninger, som Nykredit har lavet for Berlingske Business.

Læs også: Det sikre lån er det store hit

Afdelingsdirektør Sune Worm Mortensen fremhæver, at hvis muligheden for konverteringen opstår, vil Nykredit anbefale den til sine kunder. Men han indrømmer, at det bliver en omlægning, som for den enkelte boligejer slet ikke bliver lige så givtig som en konvertering fra eksempelvis et seks procent til et fire procent lån. Eller fra et otte til et seks procent.

Han fremhæver, at den store fordel ved at få et lån på 3,5 procent er, at ens gæld falder langt hurtigere, når renten igen begynder at stige. Kursen på 3,5 procent obligationerne ville i dag være 95. Det vil sige, at man får en restgæld på 1,05 millioner kronger for at få et lån på en million kroner. Men hvis renten bare stiger en procent, vil restgælden på de 1,05 millioner kroner måske falde med 70.000 til 80.000 kr. Ved en rentestigning får man ikke samme fald i restgælden ved et fem procent lån.

»Ved en konvertering får man en lidt lavere ydelse.  Samtidig får man et lån, hvor kursen på obligationerne bag lånet er langt mere følsomt over for ædringerne i renten. Det betyder, at et lån med en rente på 3,5 procent giver en langt bedre beskyttelse af den enkeltes friværdi og større reduktion af restgælden ved et senere salg af boligen eller en ny konvertering,« siger Sune Worm Mortensen.
Ny dagsorden

Læs også: Flere muligheder for nye lån

Det er finanskrisen, som har sat en helt ny dagsorden på de finansielle markeder. Renterne fortsætter med at komme ned i nye bundrekroder, men om det rent faktisk ender med, at der bliver udbudt lån til 3,5 procent, er stadig usikkert. Det vil i givet fald være første gang, at det bliver muligt at optage et lån med en såkaldt skæv kupon – et lån, hvor renten ikke er på en hel procent.
Hos BRF Kredit siger senior­økonom Mikkel Høegh, at hvis det bliver muligt at skifte ens lån ud med et med en rente på enten tre procent eller 3,5 procent, er der en række ting, man lige skal tænke over, inden man går i gang.

»I gamle dage sagde man altid, at man kun skulle konvertere, hvis man gik to kuponer ned.
Det afhænger imidlertid meget af, hvor lang en tidshorisont man har. Der er omkostninger forbundet med en konvertering dels til os, dels til staten. Men har man en lidt længere horisont, kan det faktisk godt betale sig at konvertere bare en enkelt kupon ned, og hvis man har en horisont på mere end ti år, er 3 procent lånet allerede aktuelt,« siger Mikkel Høegh og henviser til, at BRF udbyder et lån på tre procent. Kursen er helt nede omkring 93. Det lån giver derfor en stor restgæld.

Læs også: Bank: Lave renter i flere år frem

Økonomisk rådgiver Rune Wagenitz Sørensen fra Uvildige.dk påpeger, at en række boligejere med fem procentlån på nuværende tidspunkt har en god mulighed for konvertering. De kan nemlig hoppe over i et 15-årigt tre procent lån. Kursen på det lån er for tiden meget tæt på 100.

»Et skifte fra et fem procent lån til et tre procent med en løbetid på kun 15 år er relevant, hvis man har en bunke kontanter på en højrentekonto, som ikke skal bruges på noget bestemt formål såsom bil eller lignende,« siger Rune Wagenitz Sørensen.

»Meget taler for, at renten på fem procent lånet plus bidrag på 0,5 procent ligger over renten på højrentekontoen. Dermed taber man hele tiden penge. Manøvren er så at indfri fem procent lånet og lægge for eksempel 400.000 kroner oveni fra højrentekontoen. Det giver en mindre gæld, og med den lavere rente sker det ofte, at man ikke ender med en højere ydelse,« siger Rune Wagenitz Sørensen.