Boligejere står over for et ægte luksusproblem: Vælg mellem en overflod af supergode tilbud.
22. august 2010, 06:54 – opdateret 2. november 2010, 15:17
Flere lån lokker med en rente, og dermed også ydelse efter skat, der er den laveste i nyere tid. Så det er svært at vælge.
Umiddelbart ser fleks- eller rentetilpasningslån uden afdrag mest spændende ud. De frister med en ydelse efter skat på bare 1.025 kroner om måneden, for hver million kroner der er tale om. Man kan med andre ord låne én million kroner i dagens Danmark for mindre end, hvad det koster at ryge en pakke cigaretter om dagen.
Lån af den type ville mange formentlig hjemtage i den helt store stil, til køb af sommerhus, ny bil, og meget andet, hvis det altså ikke lige var fordi, at renten måske stiger på et tidspunkt. Men om renten går op, og hvornår det i givet fald sker, er uhyre at sige noget sikkert om.
Japan har i snart tyve år haft en rente tæt på nul procent. Står USA og Europa foran en økonomisk ørkenvandring af japansk omfang, hvilket nogle økonomer frygter, kan de lave renter holde længe. Men pres mod den danske krone, øget inflation, økonomisk fremgang eller andre ting, kan på den anden side også hurtigt sende de korte renter op, så lånefesten er slut.
En »mellemvare« med lidt større sikkerhed fås, hvis der vælges såkaldte F3 eller F5-lån. Her ændrer renten sig kun efter henholdsvis tre eller fem år. Disse lån har dog den alvorlige ulempe, at de er inkonvertible. Det betyder, at de kan være dyre at slippe ud af før tid. Skal man eksempelvis indfri et F3-lån lige nu, mistes der over 10.000 kroner for hver million kroner, der er tale om, fordi kursen på disse obligationer er oppe over kurs 101. Det er så meget, at det ikke kan betale sig at indfri dette lån og skifte til eksempelvis et fastforrentet lån.
Læs også: Lave renter i flere år frem
Lån med renteloft er der også en hel vifte af hos realkreditten. Men de er ofte så komplicerede og svære at gennemskue, at de sjældent er attraktive. Boligejerne kommer også her til at betalt ekstra for, at renten ikke kan komme over et vist niveau, ligesom bidraget til realkreditten på denne låneform er højere flere steder.
Er man til sikkerhed, er det derfor bedre at rette blikket mod de gode gamle fastforrentede lån, der også lige nu frister med en rente, som er den laveste i mange år. Det er fire procent lån med løbetid til 2041, der koster 2.600 kroner om måneden efter skat for et lån uden afdrag. Prisen er oppe på 4.000 kroner, hvis der betales afdrag, og der er tale om én million kroner.
Læs også: Nordea: Fleksrenten falder 1. oktober
Fastforrentede lån er dermed betydeligt dyrere end de mere farlige fleks- og rentetilpasningslån. Men man får så også en interessant mulighed med lån, der har fast rente. Det er muligheden for at konvertere op, hvis renten stiger. Det er så meget som 85.000 kroner, at restgælden falder, hver gangen renten stiger med ét procentpoint. Skulle renten med andre ord stige fra nu 4,2 til 6,2 procent, vil restgælden falde med hele 170.000 kroner.
For at få glæde af dette, og hvis man ikke har kontanter til at indfri lånet med, kræver det dog, at der laves en opkonvertering til en obligation med en højere kuponrente, eksempelvis en seks procent obligation. Det vil give mindre gæld, men også en højere ydelse, fordi renten på det nye lån er højere. Den helt store jackpot udløses først, hvis man så senere får mulighed for igen at konvertere ned i en fire procents obligation. Sker det, får man både i pose og sæk i form af faldende gæld og lav ydelse.
Men om muligheden for at konvertere først op, og så ned, vil opstå, ved ingen. Så der også et betydeligt element af gambling ved at tage fastforrentede obligationer, hvis formålet altså er at gennemføre spekulative konverteringer.
Men samlet er en ubetinget fordel, at have fastforrentede lån, hvis renten stiger. Omvendt er det en fordel med lån med variable renter, hvis renten skulle falde yderligere. Så vil får man glæde af rentedykket ved næste refinansiering. Om renten går op eller ned, kan ingen dog sige med sikkerhed. Så man skal mere vælge lån efter, hvad man har det bedst med, sikkerhed eller spænding.
Historisk har F1-lånet været billigst. Alle der stædigt har holdt fast i denne låneform, lige siden de kom på markedet i 1997, har sparet store summer. Men den historiske udvikling gentager sig ikke nødvendigvis fremover. Så om det ene eller andet lån vinder fremover, kan - desværre - ikke siges med sikkerhed.
