11. november 2008, 05:30 – opdateret 2. november 2010, 13:10

Den internationale penge- og finanskrise har rokket ved det ellers så stabile danske marked for boliglån. Flere lånefomer er nærmest blevet frosset helt ud af finansmarkedet, og renten er steget kraftigt på flere andre af realkredittens lån.

Berlingske Business har derfor spurgt en række eksperter, hvilket boliglån, der er bedst lige nu, hvor usikkerheden er i top, og der fortsat er stor nervøsitet på finansmarkedet. Markedet for lån til fast ejendom er nærmest eksploderet de senere år, så der er i dag over 100 forskellige slags lån at vælge mellem, hvis det hele tælles sammen.

Flexlån, garantilån, fast-rentelån, rentedyklån, prioritetslån, rentemaxlån, lån med afdrag, lån uden afdrag, lån med kort og lang løbetid, eurolån og pauselån. Dette er bare et udpluk af den brede vifte, som realkreditten og bankerne i dag tilbyder.

Tre typer lån

Men overordnet set er der tre typer lån herhjemme. Nemlig lån med fast rente, lån med variabel rente og så en mellemting mellem disse to. De sidste lån kaldes typisk for garantilån eller lån med renteloft. De variabelt forrentede lån markedsføres under navne som flexlån – og rentetilpasningslån. Mens fastrentelånet er den gode, gamle klassiske låneform, der typisk har 30 års løbetid. Og det er netop dette lån, som de fleste eksperter lige nu anbefaler.

»Fastrentelånet er trådt i karakter og har vist sin styrke nu under finanskrisen,« siger økonom i Forbrugerrådet, Carsten Holdum.

Han peger på flere fordele ved dette lån, hvis historie er meget lang.

»Når boligpriserne falder som nu, og renten stiger, så falder restgælden på et fastforrentet lån. Det betyder i visse tilfælde, at friværdien beskyttes, fordi gælden falder næsten lige så meget som boligpriserne. Skulle renten falde igen, kan man også konvertere ned i et andet fastforrentet lån med en lavere kuponrente og få glæde af rentefaldet,« siger Carsten Holdum.

Et sådan lån koster lige nu 5.100 kroner om måneden efter skat for hver ene million kroner, der er tale om. Det gælder, hvis man tager et lån med afdrag, hvor gælden løbende betales tilbage. Samme lån uden afdrag, har en noget lavere ydelse efter skat på 4.300 kroner. Altså 800 kroner mindre end lånet med afdrag.

Stor usikkerhed

Også seniorøkonom i BRFkredit, Mikkel Høegh, mener, at fastrentelånet enten med eller uden afdrag er attraktivt nu.

»Usikkerheden er meget stor. Derfor anbefaler vi det sikre lige nu,« siger han.

Om man skal tage et fastforrentet med eller uden afdrag afhænger af ens økonomi. Har man dyre lån ved siden af boliggælden, kan det være fornuftigt at afvikle den, før den billige realkreditgæld betales tilbage. Ældre som har meget stor opsparing i deres bolig eller andre, der har brug for penge nu, kan også med fordel vælge lån uden afdrag, fremhæver Mikkel Høegh.

Disse lån har tilmed den fordel, at de er mere kursfølsomme end lån med afdrag. Det betyder, at ens restgæld falder hurtigere, hvis renten skulle stige yderligere.

Er man lidt mere risikofyldt, og tør man satse lidt mere med sin privatøkonomi, bør man overveje et lån med variable renter. Det er dem, som Realkredit Danmark kalder for flexlån, mens de andre steder hedder rente-tilpasningslån, fordi renten tilpasses typisk én gang om året, men i visse tilfælde kun hvert tredje eller femte år.

De er lidt billigere end fast-rentelånet. Lige nu koster det 4.600 kroner efter skat om måneden at låne én million kroner med dette lån. Uden afdrag er prisen nede på 3.400 kroner.

Med luft i budgettet

Carsten Holdum mener dog, at det kun er boligejere med lidt ekstra luft i budgettet, der bør interessere sig for lån med variable renter, eftersom renten kan stige.

»Men lige nu er den korte rente i Danmark relativ høj, blandt andet fordi der har været pres mod den danske krone. Det kan derfor være en idé at gå lidt mod strømmen og tage et sådan lån nu, fordi renten sandsynligvis falder igen på længere sigt. De korte renter, der er afgørende for, hvor meget man betaler i ydelse på et flex- eller rentetilpasningslån, er i hvert fald lige nu oppe på noget af det højeste i mange år,« siger han.

Såkaldte F3- og F5-lån, hvor renten ligger fast enten tre eller fem år frem i tid, fraråder både Carsten Holdum og Mikkel Høegh dog lige nu.

»Så låser man nemlig sin rente fast på det høje niveau, vi har lige nu. Så de lån vil vi ikke anbefale i den aktuelle situation,« siger Mikkel Høegh.

Garantilån dur ikke nu

De to eksperter er også enige om, at garantilån er et yderst dårligt valg lige nu. De er faldet ganske meget i kurs under finanskrisen, og ydelsen på dem er oppe over, hvad et fastforrentet lån koster. Denne låneform hedder rentemax hos Nykredit og flexgaranti hos Realkredit Danmark.

»De lån har aldrig været vores kop te. Vi foretrækker den rene vare. Lånene er slet ikke aktuelle at overveje lige nu,« siger Carsten Holdum.

Mikkel Høegh tilføjer, at der lige nu på finansmarkedet er en tendens til at foretrække den rene stangvare, som er let at gennemskue.

»De mere eksotiske låneprodukter er ikke efterspurgte nu. Kursen på et garantilån er også helt nede omkring 80. Så de er helt ude af billedet i den aktuelle situation,« siger han.

Chefanalytiker i Nykredit, Thomas Kyhl, siger på tilsvarende vis, at finanskrisen har betydet, at lån med renteloft i øjeblikket i praksis har udspillet deres rolle.

»De er som nyt lån slet ikke attraktive for kunderne med lave kurser og en høj kupon-rente som følge af høje renter på pengemarkedet. Så i praksis står valget nu mellem rentetilpasningslånet F1 og et fastforrentet syv procent- lån,« siger han.

Når det kommer til rentetilpasningslån uden afdrag gælder det dog om at tænke på, at ydelsen her stiger mere end på rentetilpasningslån med afdrag, hvis renten stiger.

»Det er næsten dobbelt så meget, ydelsen går op. Så man skal have råd til at sidde med en højere ydelse, hvis man vælger afdragsfrie lån uden afdrag,« siger Mikkel Høegh.

Lige nu er renten i Danmark højere end i eurolandene, hvorfor lån i euro kan se fristende ud. Men der er en stor risiko ved at låne i fremmed valuta. Stiger euroen over for kronen, vil ens gæld således vokse i værdi.

Godt nok fører Danmark fastkurspolitik over for euroen, og godt nok har kronen ikke fået lov at flytte sig ret meget over for centralkursen over for euroen, der hedder 746,038 kroner for 100 euro.

Men ingen kan garantere, at det varer ved. Finanskrisen har vist, at selv det mest sikre og stabile, kan falde fra hinanden, hvis presset bliver stort nok. Så det er kun, hvis man eksempelvis også har indtægter i euro, at et sådant lån er at foretrække. Så vil ens indkomst nemlig vokse sammen med gælden og ydelsen, hvis kronen svækkes over for euroen.

Lån i bankerne

Prioritetslån i bankerne er også en mulighed. Største fordel ved et prioritetslån er dog den fleksibilitet, som denne låneform tilbyder. Her er således tale om en stor kassekredit, som kan køres op eller ned efter behov. Det er især en fordel, hvis man med mellemrum modtager store indtægter, eller med mellemrum har behov for at trække på lånet til rejser, ny bil, restskatter eller andre udgifter.

Endelig er der også mulighed for at vælge lån hos realkreditten med en løbetid på mindre end 30 år. De fås i alle varianter, og hvis man eksempelvis gerne vil spare meget op, er et ti- eller 20-årigt lån et rigtig godt valg. Det lokker ikke bare med en relativ lav rente, men også med den attraktive udsigt til at blive gældfri i løbet af forholdsvis få år.