8. juli 2008, 16:24 – opdateret 2. november 2010, 12:49

Gælden stiger ved en opkonvertering for eksempel fra et femprocents lån til et syvprocents lån. Men den falder også. Forvirret? Så læs videre og bliv forhåbentlig lidt klogere på et finansielt marked, som mange amatører - boligejere - smider milioner af kroner rundt på.

Overskriften på realkreditinstitutterens anbefaling af en opkonvertering er, at restgælden kan beskæres med 10-15 procent. Men det passer ikke - ikke umiddelbart i hvert fald. For man bytter det gamle lån ud med et nyt, der har den samme markedsværdi med de nuværende kurser. Og hvis renten ikke ændrer sig, så forbliver din gæld den samme plus de omkostninger, som konverteringen har medført.

Det fremgår tydeligt af for eksempel Nykredits eget nyhedsbrev, Indblik, om opkonvertering fra den 11 juni. I et eksempel stiger kursværdien af restgælden ved konvertering fra et femprocents lån til et syvprocents lån på grund af omkostningerne på 10.332 kroner.

Derimod falder den såkaldte obligationsrestgæld, altså din gæld på papiret og dermed gælden, hvis den indfries til kurs 100. Den er i eksemplet på en million kroner og falder til 917.000 kroner, fordi det oprindelige lån kunne indfries til en lavere kurs.

Og dermed har du sikret dig mod, at gælden kan stige mere end de 917.000 kroner, fordi obligationslån altid kan indfries til kurs 100, selv om kursen er højere.

"Opkonvertering er en spekulativ manøvre, der er født med et tab fra begyndelsen," siger økonom Carsten Holdum fra Forbrugerrådet.

Med "spekulativ" hentyder han til, at gevinsten først kan trækkes hjem på et tidspunkt i fremtiden ved en nedkonvertering eller et salg af boligen, så lånet skal indfries igen. Indtil da koster opkonverteringen en højere månedlig ydelse.

Ydelsen stiger

Omregnet til nutidsværdi stiger den samlede ydelse på det ovennævnte lån i Nykredits eksempel fra 964.660 kroner til 1.058.855 kroner.

Den uafhængige rådgiver Poul Gammelgaard fra Boligøkonomen.dk sammenligner opkonverteringer med lotteri og skrabekuponer.

"Hvis du opkonverterer, så tror du ikke bare, at renten vil falde igen, men i princippet så ved du også, hvornår det vil ske, og hvor meget den falder - hvis ikke, så er en opkonvertering rente lotteri," siger han.

Han har beregnet, hvornår der er overskud på en opkonverterning fra henholdsvis et fireprocents og et femprocents lån til et syvprocents lån, som det har været muligt i de seneste uger.

Med udgangspunkt i et lån på en million kroner og en uændret løbetid stiger nettoydelsen med henholdsvis 3100 og 2600 kroner om året, og i nogle tilfælde skal renten falde inden for to år, før det bliver en dårligere forretning, end hvis du ikke havde konverteret.

Eksempler

- Hvis du opkonverterer fra et fireprocents til et syvprocents lån, så kan du højest beholde dit syvprocents lån i otte år, før de samlede ydelser efter skat bliver større end uden en konvertering.

- Hvis renten kun falder til fem procent, så kan du kun ligge i syvprocents lånet i knap 2 år, før de samlede ydelser efter skat bliver større, end hvis du ikke havde konverteret.

- Hvis du opkonverterer fra et femprocents lån, så kan du højest have dit syvprocents lån i fem år, før de samlede ydelser efter skat bliver større.

Poul Gammelgaard kalder det "en myte", når boligejerne tror, at deres restgæld falder ved en opkonvertering.

"Det er en myte, at restgælden per automatik reduceres ved en opkonvertering. Det er kun hvis renten efterfølgende falder, at du vil opleve, at værdien af restgælden fastholdes med et syvprocents lån, mens den stiger på fireprocents og femprocents lån," siger han.

Poul Gammelgaard påpeger desuden, at der afdrages hurtigere på et lån med en lav rente fremfor et lån med en høj rente. Det skyldes, at den samlede ydelse på såkaldte annuitetslån fastholdes over hele lånets løbetid, mens rentens andel vil udgøre en større andel på et syvprocents lån end på et fireprocents lån.

Gæld og pris følges ad

Nykredit er enig i Poul Gammelgaards beregninger. Men kreditforeningen mener ikke, at opkonvertering kan sammenlignes med at spille lotto.

"Opkonvertering reducerer risikoen på dit lån. Det nye lån ligger tættere på kurs 100, hvor lånet kan konverteres. Dermed er risikoen for tab som følge af renteændringer mindsket," vurderer afdeingschef Michael Ager Carlsen.

Men netop risikoen for udsving i restgælden for en boligejer med et fire- eller femprocents lån er til at overskue, mener Carsten Holdum fra Forbrugerrådet. Årsagen til prisfald på boliger er som regel stigende renter. Og stigende renter betyder også faldende kurser på obligationer, så restgælden falder samtidig.

Der er dog faktorer, som den politiske beskæring af fradragsretten for renter i 1988, der fik huspriserne til at falde på trods af et faldende renteniveau.

"Men som hovedregel falder både restgæld og huspriserne samtidig, hvis renten stiger," siger Carsten Holdum.

Gode råd om opkonvertering

Forbrugerrådet har analyseret de positive og negative aspekter ved opkonverteringer. Her er pluslisten og minuslisten:

Kan være en god ide hvis:

- du ikke har ekstra omkostninger ved låneomlægning, for du skal alligevel omlægge dit lån i forbindelse med modernisering af boligen

- du har en lille formue, og du frygter at restgæld på lånet kan blive højere end boligens værdi, og du dermed vil blive stavnsbundet

- du ønsker generelt at være meget forsigtig, også selvom det koster penge

- det er meget tænkeligt, at I snart flytter fra boligen: Det kan være skilsmisse, nyt job eller ønske om at flytte fra lejlighed til hus

Kan være en dårlig ide, fordi:

- du betaler 10.000 kr. til omkostninger

- den månedlige ydelse stiger med en konvertering

- du er tryg ved at huspriser og renteniveau har det med at følges ad. Stiger restgælden igen, så er huset nok også steget i værdi

- en tilpas stor formue, hvor der ikke er behov for at betale for beskyttelse

- du kan trygt læne dig tilbage og nyde, at du har et billigt lån