7. september 2009, 06:33 – opdateret 2. november 2010, 14:25

Far og mor er de bedste i verden – ikke bare for deres børn, men også for de skrantende markeder for ejerlejligheder i København og Århus.

For nogle år siden var bølgen af forældrekøb af ejerlejligheder med til at pumpe markedet op og skabe skattefri formuer for dem, der var i markedet som sælgere. Da boligpriserne stagnerede i 2006, tørrede forældrekøbene ind, og det ellers meget omtalte fænomen kom til at stå som noget, man talte om engang.

Men nu er forældrene i al stilhed vendt tilbage som købere, og de er dermed med til at sikre, at bunden ikke falder helt ud af markedet. Det er meldingen fra både EDC og Nybolig, der lige nu oplever, at mere end en tredjedel af køberne på brokvartererne i København er forældre, hvis børn skal flytte hjemmefra. Også midtbyen i Århus er med på den nye bølge, mens forældrekøb ikke er noget tema af betydning i andre byer.

Men den nuværende bølge af forældrekøb drives af noget andet end den forrige. Derfor skal man også gøre sig andre overvejelser end før, hvis man selv har børn, som det ville være relevant at købe en bolig til.

I forrige bølge af forældrekøb var der to hovedattraktioner: For det første var boligmarkedet på vej opad, og selv om det er blændværk at se bagud på en stigende kurve og tro, at den bare fortsætter op, så troede mange investorer det alligevel. For det andet var det muligt at sælge lejligheden til børnene til en pris 15 procent under vurderingen, uden at det skattemæssigt blev betragtet som en gave. På den måde kunne man give børnene et skattefrit tilskud, og hvis lejligheden var steget i værdi siden købet, kunne det endda ske uden tab for forældrene.

Lige nu ligger de skattemæssige ejendomsvurderinger generelt over de reelle handelspriser. Dermed er det skattefri gaveelement væk. Det kan ændre sig igen, men næppe så den fordel bliver så stor som tidligere. Kun få iagttagere tror på prisstigninger i den nærmeste fremtid.

Derimod er der kommet en anden fordel til – nemlig de lave priser i sig selv. De betyder, at man kan købe en lejlighed til sine børn uden at binde sig til nær så store betalinger, som det tidligere var nødvendigt.

De løbende udgifter

Netop den negative likviditetsstrøm har været en akilleshæl ved forældrekøbene. Man kan ikke købe lejligheden og lade børnene betale en leje, der svarer til alle omkostningerne inklusive prioritetslån.

Lejeloven sætter en grænse for, hvor meget man må opkræve i husleje, og den grænse ligger i de fleste tilfælde betydeligt under det, som kan forrente investeringen.

Det indebærer, at forældrene hænger på en fast, månedlig udgift i et arrangement, som de ikke ved, hvornår de kan komme ud af igen. Selv hvis børnene flytter, er det ikke givet, at man blot kan sælge lejligheden igen uden at indkassere et stort tab. Markedet kan jo være underdrejet.

Lejeloven er af historiske grunde meget firkantet. Der findes forskellige undtagelser fra den, for eksempel hvis man udlejer en bolig møbleret. Men Huslejenævnet, som afgør tvister efter loven, er ikke til at spøge eller forhandle med, og udgangspunktet er, at nævnet bestemmer, hvad huslejen skal være. Huslejenævnet kommer typisk ind i billedet, når lejerne søger boligsikring. Så vil kommunen helt pr. automatik sende sagen til dem. Men også skattemyndighederne kan sende en sag for Huslejenævnet, hvis de mener, huslejen er ansat så lavt, at den indeholder et gaveelement for lejeren.

Lavere priser og lavere renter

Det problem har faldet i handelspriserne nu taget toppen af. De aktuelt lave renter trækker i samme retning, og dertil kommer naturligvis muligheden for at vælge afdragsfrie lån.

Se stort billede

Ifølge beregninger fra Nybolig kan man, hvis man vælger Nykredits F1 Pauselån, cirka slippe med den halve nettoudgift i forhold til, hvis man vælger et fast forrentet lån. Det er endda beregnet ud fra en F1-rente på godt 4 procent, hvilket er et par procentpoint over det nuværende niveau.

Pas på de variable lån

Men netop de variabelt forrentede lån skal man være forsigtig med. Langt de fleste boligejere har valgt dem i den seneste tid, men det er i høj grad et chancespil.

Mange økonomer forventer, at renterne vil stige, og nogle af dem frygter endda en periode med tårnhøj inflation, hvis ikke de regeringer og centralbanker, der har pumpet gigantiske beløb ud i økonomien under krisen, er meget hurtige til at trække linen ind igen, når det begynder at gå bedre. 

Læs også: Forældrekøbere frygter bandekrige