28. august 2010, 05:00 – opdateret 2. november 2010, 15:18

Det er umuligt at spå om fremtiden. Ikke mindst om udviklingen i renten. Derfor er det fortsat usikkert, om renten falder yderligere, så det populære fastforrentede fire procent lån ryger over kurs 100 og derved lukker for nye lån.

Hvis det sker, skal alternativer i spil. Et af dem kan være, at realkreditselskaberne for første gang sender et lån med en såkaldt halv kupon på markedet i form af et 3,5 procent lån.

Et lån med en rente på 3,5 procent kan blive aktuelt, fordi kursen på et tre procent fastforrentet lån kan blive meget lav, hvis det kommer i spil. Det betyder, at tre procent lånet vil blive meget dyrt at tage for boligejerne.

BRF Kredit har allerede et tre procent lån, men det ligger helt nede omkring kurs 93. Det vil sige, at den enkelte boligejer skal låne 70.000 kr. ekstra for et lån på en mio. kr.

Ser tiden an

»De sidste par uger har lært os, at man aldrig skal sige aldrig. Personligt havde jeg aldrig troet, at det ville blive aktuelt med andre lån. Men fire procent lånet er tæt på at lukke.

I første omgang vil det være lån med afdrag, der lukker. I den situation vil folk formentlig optage lån i den afdragsfrie serie og eventuelt betale afdrag, hvis man har det ønske,« siger seniorøkonom i BRF Kredit Mikkel Høegh.

Nogenlunde samme melding lyder fra Realkredit Danmark (RD).
»Vi ser tiden an. Hvis fire procent lånet ryger over kurs 100, vil vi i første omgang fortsætte med at udbyde det afdragsfrie fire procent lån. Det er et godt alternativ. Det har en lidt højere rente end det med afdrag, og efter skat er det cirka 45 kr. dyrere om måneden for et lån på en mio. kr.,« siger seniorøkonom i RD Lise Nytoft Bergmann.

En tredje mulighed

Ingen kan præcist sige, hvor meget renten skal falde, for at realkreditselskaberne skal have gang i nogle nye lån. Det kræver i første omgang, at både fire procent med og uden afdrag ryger over kurs 100. Men det er ikke nok, at de gør det bare en dag eller to.

Problemet er, at hvis realkreditselskaberne sender et 3,5 procent eller tre procent lån på markedet for hurtigt, risikerer de, at der opstår en såkaldt indlåsningseffekt. Den opstår, hvis renten kun er lav i kort tid. Derved bliver de enkelte serier for små, hvilket betyder, at obligationerne bag boliglånene kan blive opkøbt af én eller få investorer. Herved kan det blive dyrt for den enkelte boligejer at komme ud af lånet før tid, hvis det bliver nødvendigt ved et salg af huset eller en konvertering af lånet. Investoren ville i det tilfælde selv kunne sætte prisen på obligationen.

Tredje alternativ

Afdelingsdirektør i Nykredit Sune Worm Mortensen understreger, at der for realkreditselskaberne er et tredje alternativ, hvis det ikke længere er muligt at tage et fire procent lån.
I dag sender realkreditselskaberne nye serier på markedet, tre år før de lukker for nye lån. Serierne kunne sendes på markedet fire år før. Hvis det sker, vil kursen på det pågældende lån blive lavere. Det kunne få fire procent lånet under kurs 100.

Sune Worm Mortensen påpeger, at et af problemerne ved et 3,5 procent lån er, at de gør op med gamle standarder, og det kan gøre investorerne usikre. De vil derfor kræve en merrente for at købe obligationerne, hvilket gør lånet dyrere.

Hvis fire procent lånet lukker, uden at der er kommet et andet fastforrentet lån, er eneste mulighed at tage et rentetilpasningslån.