25. november 2008, 15:12 – opdateret 2. november 2010, 13:13

Massive prisfald, flere tvangsauktioner, længere salgstider og store økonomiske tab for mange. Velkommen til det danske boligmarked i vinteren 2008, der lige nu er under kraftig afkøling, og som befinder sig i den værste krise i mere end 20 år.

Udsigterne er tilmed noget nær kulsorte. I hvert fald, hvis man skal tro en ny og omfattende analyse af det danske boligmarked, som er udarbejdet af økonomen Christian Hilligsøe Heinig fra Sydbank.

Han konkluderer ordret, at »menuen står på ganske store prisfald i 2009«, »at der meldes om rekordstore prisnedslag på parcelhuse over hele landet,« og at »70.000 boligejere nu er teknisk insolvente.« Det er mere end tre gange så mange som for bare ét år siden og betyder, at denne store gruppe vil stå tilbage med tab og gæld, hvis de skule sælge deres bolig i dag.

Selv om priserne på parcelhuse siden toppen i efteråret 2006 allerede nu er faldet med tæt ved 15 procent i en stor ring rundt om København og fem procent på landsplan, er det fortsat historisk dyrt at købe et hus.

Renten er nemlig siden begyndelsen af 2008 steget så meget, at det mere end opvejer prisfaldet, så boligen i dag sluger en større del af folks indkomster, end på noget andet tidspunkt siden begyndelsen af 1990erne.

De tårnhøje priser betyder, at mange ganske enkelt er hægtet helt af på boligmarkedet. Selv familier med en årlig indkomst på eksempelvis 700.000 eller 800.000 kroner i husstanden kan kun købe ganske få procent af de huse, der er til salg omkring København, hvis de står uden formue og skal låne det hele.

»Det understreger, at boligmarkedet stadig er meget dyrt prissat, trods de seneste prisfald,« siger Christian Hilligsøe Heinig.

Venter prisfald

Cheføkonom Ulrikke Ekelund fra BRFkredit er enig i, at boligmarkedet står foran en hård fremtid.

»Det er sandsynligt, at boligpriserne falder med fem til ti procent til næste år. Det vil komme efter et tilsvarende prisfald i år. Priserne vil formentlig fortsætte med at falde også selv om renten dykker. Det tager lang tid, før boligmarkedet kan vende fra en negativ til en positiv udvikling,« siger Ulrikke Ekelund.

Michael Ager Carlsen fra Nykredit tror heller ikke, at nedturen på boligmarkedet er slut.
»Vi venter ret pæne prisfald i 2009. Der er samtidig en række faktorer med økonomisk afmatning, finanskrise og så videre, der godt kan trække ud, så vendingen kommer senere,« siger han.

Læs også: Sværere at få boliglån hos realkreditten

Presset på boligmarkedet skal dog ikke kun forklares med de senere års voldsomme prisfest, der løb helt løbsk, vurderer Sydbank. Den vigtigste forklaring på den aktuelle nedtur er den store stigning i renten, der er set over det sidste år.

»Siden rentebunden tilbage i midten af 2005 er både den korte og lange rente skudt i vejret med i omegnen af tre procentpoint. En så stort rentestigning kan presse priserne ned med så meget som 24 procent på længere sigt,« siger Christian Hilligsøe Heinig.

Både dansk og international økonomi ser også ud til at være på vej med en hård økonomisk krise med stigende ledighed og stagnerende eller direkte faldende velstand. Også det kan trækker priserne ned.

Rentefald ventes

Omvendt er der håb om, at de sløje tider sender renten ned, hvilket kan bremse nedturen på boligmarkedet. Der er en generel forventning om, at Den Europæiske Centralbank (ECB) sænker sine korte renter fra det aktuelle niveau på 3,25 procent til 2,0 eller måske mere endnu. Danmarks Nationalbank ventes at følge trop og måske også indsnævre det aktuelle rentespænd til euro-området på 1,75 procentpoint til 0,5 procentpoint.

»Det vil trække den korte rente ned. Men vi venter også, at de lange renter falder,« siger Christian Hilligsøe Heinig.

Den faldende rente betyder, at Sydbank håber på, at den aktuelle boligkrise kan blive relativt kortvarig og ikke strække sig over mange år, som det blev set efter kartoffelkursen i 1986. Her kom boligmarkedet først til hægterne syv år senere og helt fremme i foråret 1994.

»Falder renten, er det godt for boligmarkedet. Men én ting er sikker trods dette. Der vil komme store prisfald i 2009.«

Sydbank peger tilmed på, at der er fare for, at en egentlig »boligpessimisme« bider sig fast. Den vil af sig selv få priserne til at falde, fordi markedet kommer ind i en ond spiral, hvor alle venter prisfald, sælgerne går i panik, og køberne venter med at slå til.

Sortsynet har taget over

Der er da også målinger, som tyder på, at pessimismen på boligmarkedet i stigende grad vinder indpas hos danskerne.

»Hele 76 procent af danskerne venter prisfald på huse over det kommende år, viser vores undersøgelser. Pessimismen er bredt funderet på tværs af landet. Mindst pessimisme er der i Nordjylland, hvor kun 70 procent venter prisfald, mens Region Hovedstaden topper med en andel på 81 procent. For tre år siden ventede 73 procent af danskerne, at huspriserne ville stige i løbet af det kommende år. Der har altså været et markant skred i forventningerne til boligpriserne i denne periode,« siger Christian Hilligsøe Heinig.