4. januar 2012, 16:22

Når realkreditinstitutterne i løbet af næste uge sender deres nye 3,5 procents obligationer på markedet, så ved ingen med sikkerhed, hvilken kurs investorerne vil give for dem. Realkreditinstitutterne har selv anslået, at de bliver handlet til kurser et sted mellem 95 og 97,5, hvilket skal danne den reelle rente, der er interessant for låntagerne.

"Men det er jo baseret på beregninger og vurderinger, som vi har fået lavet, og der kan ske bevægelser i renten til både fordel og ugunsts for låntagerne i den kommende tid," siger cheføkonom i Realkredit Danmark Christian Hilligsøe Heinig.

Realkredit Danmark stiller selv en handelskurs fra på mandag, og den reelle handelskurs bliver dannet, når de første fastkursaftaler indgås med kunder, og når udbetaling af lån begynder.

I bedste fald og en kurs på 97,5  kan en boligejer med et lån på to millioner kroner spare 550 kroner efter skat om måneden, viser beregninger fra Realkredit Danmark af en omlægning fra 5 til 3,5 procents lån.

Det betyder igen, at den forøgelse af restgælden på 82.000 kroner, som omlægningen medfører, vil være tjent ind på fem år.

Hvis kursen kun bliver på 95,5, så vil det tage 8,5 år, før forøgelsen af restgælden er tjent ind igen.

Se gevinsten ved de forskellige kurser herunder.

"Vi har lagt det kriterie ind i vores systemer, at man skal have mindst 200 kroner i lettelse i ydelsen om måneden, og at den forøgede restgæld skal være tjent ind efter 7 år," forklarer Christian Hilligsøe Heinig.

Han påpeger, at det typiske realkreditlån har en levetid på mellem 7 og 10 år, før boligen sælges eller lånet lægges om. Og en boligejer skal efter hans mening nå at have "break even" på en omlægning af lånet, for at det er interessant.

Men der kan også være andre argumenter for at lægge lånet om, selv om den forøgede restgæld ikke er tjent ind efter syv år. Det kan for eksempel være at spekulere i en rentestigning, så lånet kan lægges om til en højere rente - mod at skære en luns ud af restgælden, når det gamle lån indfries.

Læs også:

Et fastforrentet lån til 3,5 procent vurderes at være temmelig kursfølsomt og kan dermed falde betydeligt i kurs, når renten stiger igen. Og når lånet kan indfries til en lavere kurs, så kan boligejeren skære ned på restgælden mod at acceptere en højere rente.

En opkonvertering betragtes også som spekulation i, at renten igen falder inden for en overskuelig årrække, så den beskårne restgæld igen kan nyde godt af en lavere rente.