4. februar 2010, 06:00 – opdateret 2. november 2010, 14:49

En dom i byretten i Aalborg sidste år har sandsynligvis forhindret, at en række andelsboliger kom på tvangsauktion, og at andelsboligforeningerne efterfølgende har fået en bank eller et finansieringsselskab i medlemskredsen.

Men for andelsboligforeningerne er der også en pris for dommen, og den begynder de så småt at mærke nu.

Dommen forhindrede banker og finansieringsselskaber i at byde deres pant hjem på en tvangsauktion. Dermed forsvinder også deres interesse i erklære tvangsauktionen, og reelt bliver værdien af pantet udhulet.

Så ligger bolden til gengæld hos foreningen. Den skal, ifølge loven, inden for et år ikke blot ekskludere medlemmet, men også tage retslige skridt til inddrive boligafgiften og tænke på, hvordan andelen kan overdrages til en ny ejer. Ellers hænger foreningen – altså de øvrige medlemmer – på regningen i fremtiden.

Jan Flintrup, direktør i Kystens Vekselerer og Bankierfirma, har allerede den første sag på området. Andelslejligheden, det handler om, har nu stået tom i et år, uden at der har været tvangsauktion, og foreningen har tabt sine rettigheder til at opkræve boligafgiften af en kommende ejer, fordi den ikke har reageret rettidigt.

»Det er mit indtryk, at mange bestyrelser ikke kan gennemskue reglerne og det ansvar, de sidder med. Det kan blive en bombe under nogle foreninger,« siger Jan Flintrup.

Indleder lånekampagne

Han tilføjer, at situationen for foreningen ikke blive bedre af, at finansieringsselskaberne vil være mindre tilbøjelige til at låne ud til andelsboligkøbere, nu hvor værdien af pantet i kraft af Aalborg-dommen er reduceret.

Lån & Spar Bank, der var blandt de første til at gribe muligheden, da den fem år gamle lov gav banker og finansieringsfirmaer mulighed for at yde lån med pant i en boligandel, har dog ikke kastet håndklædet i ringen. Tværtimod har banken netop indledt en kampagne for låneformen.

Adm. direktør John Christiansen håber, at politikerne laver loven om, så pantet bliver effektivt på den måde, det oprindeligt var tiltænkt. Men han pointerer samtidig, at det reelle problem endnu har været begrænset, i hvert fald for Lån & Spar Banks vedkommende.

»Andelsboligejere er ramt af krisen på lige fod med alle andre. Men når vi giver lån, er det med udgangspunkt i en vurdering af låntagerens evne og vilje til at betale ydelserne, og ikke med udgangspunkt i pantet. Vi har kun haft en eller to sager, hvor det er gået galt,« siger John Christiansen.

Som omtalt i går hænger der andre mørke skyer over nogle andelsboligforeninger. Hvis de har sat sig tungt i variable lån, og den korte rente stiger markant, kan det være udløsende effekt for, at nogle medlemmer når deres grænse og må overlade det til foreningerne at få pengene ind på anden måde eller at lade de andre medlemmer stå tilbage med regningen.

Køber for dyrt

Problemet bliver ikke mindre af, at størstedelen af køberne på andelsboligmarkedet, ifølge en analyse fra Realkredit Danmark fra august sidste år, køber for dyrt. De kan simpelthen ikke gennemskue det nye forhold, at andelskronen kan være sat for højt i forhold til markedsprisen, og de ender altså med at betale for meget.

Derimod understreger cheføkonom Elisabeth Toftmann Asmussen fra Realkredit Danmark, at langt de fleste andelsforeninger er sunde.

»Det er foreninger i nyopførte ejendomme og gamle ejendomme, der er omdannet til andelsboligforeninger på toppen af markedet, hvor det kan være en problemstilling. Heldigvis er mange andelsboligforeninger i den gamle boligmasse opmærksomme på hverken at sætte andelskronen urealistisk højt eller at vælge variabel rente uden en eller anden form for buffer, hvis renten skulle stige. Jeg ser det som et større problem, at markedet er blevet så svært at gennemskue for den enkelte køber. Det er der nogle, der taber penge på,« siger Elisabeth Toftmann Asmussen.