2. oktober 2010, 06:56 – opdateret 2. november 2010, 10:58

Mens huspriserne kan danse op og ned fra kvartal til kvartal, så ligger der ifølge professor Jakob Brøchner Madsen en lineal under udviklingen, som angiver en sund balance i priserne: Omkostningen ved at bygge et hus eller en lejlighed. Og de nuværende boligpriser er efter et meget lystigt første halvår et godt stykke over linealen, viser hans analyse.

”I min analyse har jeg kigget på balancepunktet i forhold til produktionsprisen på boliger. Men værdien på jord gør det lidt svært, fordi det ikke produceres. Men mit bud er, at der vil ske et prisfald på mellem 10 og 30 procent indenfor en periode på fem-seks år frem,” siger han.

Han vurderer, at det kan komme som lyn fra en klar himmel, hvis der sker noget voldsomt - som i 2008, da aktier faldt med 50 procent, eller hvis der kommer et valutaangreb, som dog er usandsynlig i eurozonen, som er for stor til at angribe.

Jakob Brøchner Madsens såkaldte Tobin-model konkluderer, at faktorer som renten og indkomster kun har kortsigtede effekter på boligpriserne – netop de faktorer, der angives som årsag til den lille boligfest med stigende priser gennem foråret.

”Jeg kan godt forstå, at huspriserne er gået op i første halvår. Jeg ville ikke selv tøve med at købe, hvis jeg skulle bruge en bolig, for renten er ekstremt lav. Det er et godt tidspunkt at købe på grund af renten,” siger Jakob Brøchner Madsen.

Rentens effekt er en svær størrelse for økonomerne, fordi dens effekt afhænger af stemninger og psykologi blandt boligkøberne.

”Det er et problem at finde rentens effekt på boligpriserne – vi ved, at den er der, fordi det er den største omkostning ved at købe bolig. Men vi kan ikke beregne den på grund af psykologi. Nogle gange reagerer folk hurtigt, hvis renten bevæger sig, og andre gange langsommere. Men der er nok ingen tvivl om, at det værste, der kan ske for boligmarkedet er en stigning i renten. Og den kommer op igen. Renten har aldrig tidligere været så lav så længe,” siger Jakob Brøchner Madsen.

Han vurderer, at verden grundlæggende trækkes med de samme gældsproblemer, som var skyld i finanskrisen.  Og gælden er efter hans mening stadig på uholdbare niveauer.

”Vi ved, at det vil få renten til at stige på et tidspunkt. Det kan godt tage nogle år endnu, for centralbankerne er opsatte på at holde renten nede, så længe det ikke går bedre. Men hvis den stiger fire-fem procentpoint, så vil det hele kollapse, ” siger han.

Samtidig er danskernes husholdninger blevet langt mere følsomme over for rentestigninger på grund af udbredelsen af de variabelt forrentede lån. En analyse fra Nykredit viser, at en rentestigning på 3 procent vil forøge renteudgifterne for boligejere i København fra godt 9 procent til 14,7 procent5, i Nordsjælland fra godt 8 procent til 13,5 procent og i resten af landet med noget mindre.

”Vi er inde i en ny boligøkonomi med langt større følsomhed overfor renteudsving end tidligere, og det stiller langt større krav til at boligejere styrer deres økonomi,” siger cheføkonom John Madsen, Nykredit.

Han opfordrer boligejerne til at polstre sig nu, fordi der er en regning på vej i form af både en genopretningspakke fra regeringen og en forventet højere rente.

 ”I 2010 skal der bygges modstandskraft blandt boligejerne, fordi regeringen siger, at der skal betales en regning. Og hvis stigningen i rådighedsbeløbene på grund af skattelettelser og historisk lave renter er omsat til stigende boligpriser, så er der ikke så meget luft til at stå imod med, når regningen skal betales,” siger John Madsen.

Hans analyse viser netop, at fremgangen i husholdningernes rådighedsbeløb for en stor del er omsat til stigende boligpriser og dermed forduftet for dem, der har købt for nylig. Mest markant i Gentofte, hvor 85 procent af stigningen i rådighedsbeløbet er omsat til den højere ydelse, som prisstigningen på boligerne medfører.

”Mit råd er at nedbringe gæld. I første halvår 2010 gik det meget stærkt, og vi skal lære af 2006, at der skal være en fornuftig balance mellem boligpriser og økonomien. Fra 2009 var der ikke grænser og optimismen på baggrund af en stigning i de disponible indkomster i omegnen af 10 procent. Men vi kan se på boligtillidsindekset, at der i øjeblikket breder sig en god portion sund fornuft blandt boligejerne,” siger han.

John Madsen er også bekymret over det store antal lejligheder, som især hovedstadsområdet har set over en kort årrække, og som nu er lejede ud. Værst for priserne – bedst for køberne - ser det ud på Amager, hvor antallet af boliger er vokset med 24 procent.

Endelig påpeger John Madsen, at regeringen har varslet en regning i form af den såkaldte genopretningspakke.