23. april 2010, 06:57 – opdateret 2. november 2010, 15:03

Helt usædvanligt åbner nationalbankdirektør Niels Bernstein nu en ny front mod de såkaldte trappelån, som mange nyere andelsboligforeninger har finansieret sig med.

Som Dinepenge.dk og Berlingske Business skrev tidligere i denne måned, er trappelånene en dansk variant af de amerikanske teaserlån – lokkelån – som blandt var de giftige låneformer, der lagde grunden til den globale finanskrise.

Lånene lokker ved at starte med en lav rente og fremstår dermed billige, og som Business har dokumenteret, så har netop den billige begyndelse i konkrete tilfælde været det afgørende argument for at stifte andelsboligforeninger på et meget tyndt kapitalgrundlag. Lånet bliver imidlertid ikke ved med at være billigt og derfor skubber andelsforeningerne en gældspukkel foran sig.

Samtidig kan lånene ikke lægges om før tid som almindelige realkreditlån, og det er særligt denne kombination, der nu får Nils Bernstein til at tale dunder mod lokke­lånene.

»Kombinationen af lange inkonverterbare lån forrentet med en rente, som er stigende over lånets løbetid, er ikke hensigtsmæssig til boligfinansiering. Trappelån kan lokke låntager til at optage større lån, end det ellers ville være tilfældet, og forstærker de negative effekter af, at lånet ikke kan indfries til pari,« hed det i Nils Bernsteins tale til Realkreditrådet i går.

Læs også: Giftige lån kan køre andelsforeninger i sænk

Rentetrapperne er særligt udbredte i andelsboligforeninger stiftet fra 2005 og frem, men i dag har konjunkturerne medført, at den variant ikke udbydes længere.

Ingen kender det fulde omfang af lån med rentetrapper, men ifølge Nykredit, der er én af de store udbydere, har lånene været populære.

Berlingske Business og Dinepenge.dk kender til adskillige andelsboligforeninger i København, der har den slags lån, og der er ikke blot tale om mindre foreninger på Amager og Vesterbro.

Også landets største andelsboligforening Hostrups Have med et lån på over én milliard kroner har indbygget en rentetrappe. Her står foreningens advokat og rådgiver Henrik Qwist gerne på mål for de udskældte lån:

»Til store andelsboligforeninger, hvor der er en restgruppe af lejere, som løbende bliver til andelshavere, giver lånene mening, fordi der også er flere til at betale, når renten stiger. Ydelsen er kendt, så lånet er heller ikke usikkert,« siger advokat Henrik Qwist, der er partner i Nielsen og Thomsen Advokater. Han finder derimod kritikken forfejlet og forsinket.

»Jeg synes, det er kritisabelt, at nationalbankdirektøren i 2010 advarer mod lån, der blev udbudt år tilbage og ikke længere er på hylderne – og uden at anvise alterna­tiver,« siger Henrik Qwist.
Lysende advarselslamper

Læs også: Systematisk overvurdering af andelsboliger

Den uafhængige rådgiver af andelsboligkøbere, Henrik Grave, advarer derimod købere mod foreninger med rentetrapper:

»Hvis økonomien i en andelsforening kun hænger sammen, fordi man i begyndelsen af låneforløbet har en kunstig lav rente, må alle advarselslamper blinke,« siger han.

Henrik Grave har analyseret over 100 andelsboligforeninger på vegne af interesserede købere og kender flere eksempler, hvor driften kun lige hænger sammen, hvor der ikke bliver afdraget på lånet – og hvor boligafgiften står over for en stor stigning i årene, der kommer, på grund af rentetrapper.

»Der er foreninger, hvor renten over en årrække kommer til at stige med 70 procent på grund af et trappelån,« siger Henrik Grave.

Læs også: Nykredit: Det er ikke for at lokke