8. januar 2011, 07:00

Dit boliglån kan give markante gevinster, men mange danskere lukker øjnene for mulighederne for at arbejde med deres gæld i takt med, at renten svinger. Den manglende konverteringslyst kan sammenlignes med at købe en lottokupon, men aldrig tjekke, om du har vundet noget. Det understreger flere uvildige privatøkonomiske eksperter overfor Berlingske Business.

»Det koster at lægge om, men som låntager er det vigtigt at huske, at det er din mulighed for at arbejde med din gæld - at komme til at skylde mindre uden egentlig at betale mere af på gælden,« siger Erik Rasmussen, stifter af hjemmesiden Loansensor.dk, der holder øje med, hvornår konvertering er attraktivt i forhold til specifikke lån. Som dansk boligejer med lån i murstenene er vores muligheder unik. »Hvis man ser rundt omkring i verden, så har vi i Danmark mange flere muligheder for at arbejde med den gæld, man har og med relativt lave omkostninger. Men det er kun meget få, der udnytter det optimalt. Man får ikke ageret i tide, når vinduerne er åbne. Folk er ikke opmærksomme på de muligheder, konvertering kan skabe,« siger Kim Valentin, uvildig økonomisk rådgiver ved Finanshuset i Fredensborg.

Et af de seneste eksempler på, at mange danskere lod gevinstchancen forpasse, var i 2008, hvor der som følge af finanskrisen var gode muligheder for at omlægge sit fastforrentede lån og samtidig barbere en ordentlig bid af lånets værdi. I følge Nordea kunne de boligejere, som i 2005 havde fået et fastforrentet fire procents lån til lige omkring kurs 100, under finanskrisen have konverteret og smidt op mod 15 procent af deres restgæld. Kursen på obligationen bag lånet var nemlig faldet så markant, at de konverteringsvillige kunne skære 150.000 kr. af hver lånt million – vel at mærke efter at have haft en fast rente inklusive bidrag på under fem procent i hele perioden. Alligevel lod de fleste vinduet lukke uden at gribe muligheden. Et klart tegn på, at danskerne dybest set ikke forstår mekanismerne bag boliglånene, mener eksperterne.

»Folk vil gerne tage stilling til det, men de er usikre. Konvertering er jo spekulation i, at renten igen skal falde, hvis man vælger at konvertere fra fire til syv procents rente, og den type spekulationer udskyder folk gerne beslutningen så længe som muligt. Det er svært at se, hvornår det er rette tid, men lettest at se, når muligheden er forpasset,« siger Kim Valentin.

 Fremtidsplaner afgør boliglånet

Men det er dumt, understreger Erik Rasmussen: »En stor del af danskerne bør vågne op. Det handler faktisk om, hvorvidt du er villig til at tage den risiko, at værdien af dit lån kan vokse med 25 procent, for det eneste, vi ved med sikkerhed, er, at selvom kursen er nede i 80, så kan den stige til 100 igen. Er det virkelig en risiko, du vil tage? Det er jo ren privatøkonomisk gambling.« Derudover er der endnu en god grund til at holde godt øje med de gevinster, som kan hentes på boliglånene. Det er nemlig skattefrit.

»Der er jo ikke meget andet, der er skattefrit i ens økonomi. Det er en væsentlig pointe for at arbejde med værdien af lånet. Især når man ligger i topskattegruppen, hvor man har meget svært ved at spare op i sin økonomi,« siger Kim Valentin.

 Sådan ser du mulighederne i dit boliglån

Det betyder dog ikke, at eksperterne opfordrer danskerne til at omlægge lån for enhver pris, men blot til at have øjnene åbne for mulighederne i konverteringsræset. »Du skal passe på med ikke at gå efter små gevinster hele tiden. Realkreditlån er ikke en pengemaskine, sådan som du let kan få indtryk af fra medier og finanssektoren. Du skal ikke være for grådig, men vente på, at der er nogle gode håndfaste konverteringsmuligheder,« siger Poul Gammelgaard, uvildig økonomisk rådgiver hos Boligoekonomen.dk. Men lige præcis, hvor det snit ligger, afhænger af dine lån, kursen på de bagvedliggende obligationer - og så selvfølgelig renteniveauet.

»Det er tid til at glemme den gamle tommelfingerregel om, at det kun kan betale sig at lægge lånet om, hvis du kan komme to kuponrenter ned. Vi er på et andet renteniveau i dag, og derfor er konverteringsmulighederne også anderledes,« siger Erik Rasmussen.

jeta@berlingske.dk