Del : SMS
Berlingske Business

Boligejere betaler millioner for retten til nye lån

Luftfoto
Foto:

Det koster samlet de danske boligejere 18 millioner kroner om året at kunne konvertere deres fastforrentede lån.

Artiklen fortsætter under annoncen
Det koster den enkelte boligejer tusinder af kroner hvert år blot at have mulighed for at konvertere fastforrentede lån. Også selv om masser af boligejere ikke udnytter muligheden.

Men det bør de, lyder det fra privatøkonomisk ekspert Kim Valentin fra Finanshuset i Fredensborg.

"Når man betaler for muligheden, så skal man også udnytte den," siger Kim Valentin.

Han understreger, at det under alle omstændigheder er en fordel, at alle lån med en længere løbetid end 10 år kun udstedes som konvertible obligationslån.

"Det er en god ide, at alle lån på over 10 år er konvertible, fordi der kan opstå situationer, hvor det er ubehageligt at skulle indfri et lån til overkurs," siger han.

Som eksempel kan en skilsmisse udløse et uventet boligsalg, og hvis der er tale om inkonvertible lån - som flekslån er nu og fastforrentede lån kunne optages som for år tilbage - så skal lånet indfries til kursen, medmindre det falder sammen med en refinansiering.

Og hvis kursen i en periode med rentestigninger skulle komme under 100, så skal der betales skat af kursgevinsten ved indfrielse.

Ifølge en analyse fra Realkredit Danmark koster det mellem 3.000 og 4.000 kroner årligt i merpris for den type obligation, der kan konverteres - en merpris, som investorerne i finansmarkederne sætter på risikoen for, at deres investering indfries til kurs 100, selv om handelsprisen på fondsbørsen vil være højere efter et evt. rentefald.

Men langtfra alle boligejere udnytter muligheden, og via en rundspørge har Realkredit Danmark konstateret, at næsten hver fjerde boligejer med et fastforrentet lån ikke ved, hvad det vil sige at konvertere et lån.

Samtidig kan det konstateres, at der for eksempel stadig er lån for omkring 80 milliarder kroner til en rente på fem procent i de danske boliger - samtidig med, at fastforrentede lån nu udstedet til renter på 3 og 3,5 procent.

"Antager vi en gennemsnitlig lånestørrelse på ikke urealistisk 1 million kroner, svarer det til, at 80.000 låntagere indtil videre har fastholdt deres lån. Der er dog næppe tvivl om, at for en del af disse låntagere kan det ikke betale sig at konvertere deres lån - enten fordi de måske snart skal flytte eller har en så lille lånestørrelse eller restløbetid tilbage på deres lån, at gevinsten ved konvertering spises op af omkostningerne ved omlægning," siger cheføkonom i Realkredit Danmark Christian Hilligsøe Heinig.

Kim Valentin mener, at mange boligejere sidder for meget på hænderne.

"Mange små femprocents lån kan sagtens konverteres til f. eks. F1-lån. Så jeg vil sige. Kom af med femprocents lån nu. Den lave rente er det eneste positive ved finanskrisen," siger han.

Christian Hilligsøe Heinig er heller ikke i tvivl om, at der blandt boligejerne med femprocents lån også er mange, der kunne få privatøkonomisk fordel af at konvertere deres lån, men som bare ikke tænker nærmere over det, eller har svært ved at overskue konsekvenserne af en konvertering.

Men de betaler for en ret til konvertering, som de aldrig gør brug af. Og samlet set løber betalingen op mod 18 millioner kroner for den del af de danske boligejere, der har fastforrentede obligationslån for 453 milliarder kroner.

Ved den netop overståede frist for at opsige fastforrentede lån blev der opsagt femprocents lån for cirka 15 milliarder kroner. Nu er der tre måneder til næste opsigelsesdato, og jo længere tid til udløbet af fristen, jo dyrere bliver konverteringen, fordi der skal betales såkaldte differencerenter frem til omlægningen. Dertil kommer omkostninger til realkreditselskabet og kurstabet på det nye lån, fordi kursen er under 100.

Kurstabet bliver dog kun realiseret, hvis renten falder yderligere og man indfrier sit lån før tid. Omkostningerne ved en konvertering fra et femprocents lån til et tilsvarende treprocents lån med afdrag er lige nu tjent hjem efter 4,8 år, når det fulde kurstab er regnet med som omkostning.

Hvis renten er uændret, og der dermed ikke bliver tale om et kurstab, er konvertering tjent hjem på 2 år. Kurstabet udgør per million lånte kroner 31.779, gebyrer og kurtage til Realkredit Danmark 7.105 kroner, og hvis lånet siges op nu udgør differencerenterne 20.400 kroner. I alt knap 60.000 kroner, som lægges oven i det nye lån. Men ydelsen falder med knap 300 kroner efter skat, og det månedlige afdrag stiger med 687 kroner.

0 Kommentarer

Business blogs Alle blogs

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

Gratis breaking news på mobilen

Send BUSINESS BREAK til 1929 og modtag en SMS med en bekræftelse. Det er gratis - tilmelding koster kun almindelig takst. Du kan til hver en tid afmelde tjenesten igen.

Afmeld: sms BUSINESS BREAK STOP til 1929

Tilmeld Afmeld

Business Nyhedsbrev

Få breaking news og det bedste overblik fra Business.dk morgen og eftermiddag - eller modtag hver uge et prioriteret overblik over investorstof, privatøkonomi, ejendomme, digtal, karriere, media og vækst.

Se alle nyhedsbreve

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

<p>Henrik Olejasz Larsen</p>

Hør investeringsdirektør Henrik Olejasz fortælle hvor galt det i virkeligheden står til med Italien, og om vi er på vej mod en ny EU-krise efter nej'et ved folkeafstemningen søndag:

Business Events Se alle

Business.dk anvender cookies til at huske dine indstillinger, statistik og at målrette annoncer. Denne information deles med tredjepart. Læs mere