16. juni 2010, 13:52 – opdateret 2. november 2010, 15:10

Med beslutningen om konkurs i Thyra Danebod på Frederiksberg - en andelsboligforening med 110 lejligheder og en ejendom købt for 225 mio. kr. - bliver spørgsmålet om foreningernes formueopgørelse på ny uhyre aktuelt.
 
Som reglerne er i dag, skal alle foreninger nemlig ikke indregne dagsværdien af en swap-aftale, men ved en konkurs skal den afregnes - uanset hvad juraen siger.
 
Thyra Danebod har netop knækket halsen på grund af de omdiskuterede lån med swapkontrakter og et såkaldt trappelån ifølge Jyllands-Posten.
 
Konkret har foreningen et prioritetslån på 178 mio. kr., en kassekredit på 38 mio. kr. samt en renteswap med en negativ dagsværdi på 33 mio. kr. ifølge seneste tilgængelige regnskab. Dermed er foreningens egenkapital negativ med ca. 25 mio. kr. - og med konkursen er tabet på swap-kontrakten ikke bare teoretisk:
 
"Renteswappen forsvinder ikke med konkursen. Den negative dagsværdi af kontrakten bliver et krav i konkursboet, ligesom foreningens lån bliver det," siger rådgiveren Henrik Grave fra Andelsboligpris.dk
 
Holder ikke i praksis
 
De professionelle aktører var i lang tid uenige om, hvordan værdien af en swap-aftale skulle indregnes i foreningernes formueopgørelse. Hvilket for mange foreninger direkte afgør, om foreningen er solvent eller ej, og dermed også om andelshaverne overhovedet kan komme af med deres lejligheder uden at skulle have penge op af lommen.
 
Værdien af en swap-kontrakt svinger nemlig meget voldsomt selv ved mindre ændringer i renten, og kan ikke som et traditionelt realkreditlån indfries før tid uden store omkostninger. Derfor vil mange foreninger med en swap-aftale ende med en betydelig negativ egenkapital.
 
Erhvervs- og Byggestyrelsen har foreløbigt afgjort striden med en udtalelse, som siger, at foreninger, der opgør værdien med den offentlige vurdering eller en valuarvurdering, skal indregne dagsværdien af swap-aftalen. Det gælder derimod ikke for foreninger, som opgør værdien ved hjælp af anskaffelsessummen.
 
Men med den aktuelle konkurs holder den fortolkning ikke i praksis ifølge Henrik Grave:
 
"Det er uforståeligt ud fra et økonomisk synspunkt, at værdien af en renteswap ikke skal med i alle andelsboligforeningers formueopgørelse. Det kan godt være, at alle foreninger med en renteswap forventer, at den skal løbe tiden ud, og derfor ikke tillægger dagsværdien så stor betydning, men den aktuelle konkurs er et oplagt eksempel på, at den argumentation ikke holder," siger Henrik Grave.
 
Strid om formuer
 
Omfanget af swap-kontrakter i andelsboligforeninger er ikke kendt, men der er tale om store milliardbeløb. Swap-kontrakterne er særligt udbredte i andelsboligforeninger stiftet under højkonjunkturen, og har allerede efterladt flere andelsboligforeninger med negativ egenkaptilal og har altså nu også ført til den første konkurs.
 
Finansieringsmodellen er kontroversiel, og har bl.a. fået Nationalbanken helt op i det røde felt, fordi den vurderer låneformen som stridende mod realkreditlovens grundlæggende principper og "uhensigtsmæssig til boligfinansiering".
 
Samtidig har Erhvervs- og Byggestyrelsens fortolkning af reglerne, affødt civile søgsmål i landets største andelsboligforening Hostrups Have, hvor foreningens advokat vil have myndighedernes vurdering efterprøvet ved domstolene.
 
Læs mere i Berlingske Business torsdag