Del : SMS
Berlingske Business

Andelsforeninger kan vælte som korthuse

Bartholinsgade_Sabroe_artikel.jpg
En ejendom i Bartholinsgade er det hidtil eneste eksempel på, at en andelsforening er kørt helt ud over kanten. Foto:

Andelsboliger med variable lån risikerer livet ved en pludselig rentestigning. Stribevis af personlige konkurser kan blive konsekvensen.

Artiklen fortsætter under annoncen

Lokket af den rekordlave korte rente omlægger mange andelsboligforeninger for tiden til rentetilpasningslån. Rentebesparelsen giver dem mulighed for at spare op eller  lade medlemmerne slippe med lavere boligafgifter.

Men det er samtidig et chancespil, der kan introducere et fænomen, som hidtil har været stort set ukendt: Andelsboligforeninger, der må kaste håndklædet i ringen og sætte deres ejendom på tvangsauktion. Med personlig konkurs for mange af andelshaverne som konsekvens i næste led.

Selv om det er det mest dystre scenarie, så er en af landets fremmeste eksperter i boligfinansiering, lektor Jens Lunde fra Institut for Finansiering ved Handelshøjskolen i København, klar i sin advarsel.

»Det kan nærmest kun gå galt i den tid, der ligger fremover. Men den slags budskaber lyder næsten for døve øren,« siger Jens Lunde.

»Jeg har længe advaret imod at finansiere med rente-tilpasningslån, når renteusikkerheden i al væsentlighed gælder opad. En forøgelse af renterne vil presse ejendomspriserne ned. For fast forrentede realkreditlån falder kursværdien ved rentestigningen, hvilket efterlader egenkapitalen nogenlunde upåvirket. Derimod sker der nærmest ingen påvirkning af gældens størrelse ved rentestigninger på rentetilpasningslån,« uddyber han.

Andelshavere udsatte

Diskontoen har med sine 0,75 procent aldrig i Nationalbankens historie været lavere end nu, og i sidste uge var renten på korte amerikanske statsobligationer en overgang negativ. Dette er eksempler på, hvor ekstrem situationen er lige nu.

Men det kan hurtigt vende. Så sent som i 1990erne lå de korte renter mere typisk på fire-fem procent, og i 1992 var den helt oppe og vende omkring 13-14 procent. Og så er der end ikke taget højde for den meget sjældne, men alvorlige situation, hvor finansiel uro sender den korte rente mod uendeligt.

Hver gang den korte rente stiger med blot et procentpoint, koster det låntagere cirka 800 kroner i månedlig ydelse at have lånt en million. Det rammer alle, der har finansieret fast ejendom med rentetilpasningslån.

Men for andelsboligfore-ninger er det særligt giftigt. Dels fordi merudgiften her ikke er fradragsberettiget. Men særligt fordi andelshaverne kan trække hinanden med ned

Ikke plads til de svage

Berlingske Business er bekendt med et eksempel på en andelsforening i en ganske almindelig ældre ejendom i København, hvor de godt 30 andelshavere hver i gennemsnit skylder trekvart million i et F1-lån, som foreningen har optaget. Her stiger ydelsen altså med cirka 600 kroner per procentpoint, renten stiger.

Hvor nogle andelshavere sikkert har luft i økonomien til at klare denne ekstra udgift ved en større rentestigning, vil andre ikke have mulighed for det. Men terminerne skal stadig betales, og der er kun de »stærke« medlemmer til at gøre det. Regningen vil i praksis hænge på dem, og så kan de også blive pressede.

Derfor er der ikke råd til omsorg for de mest pressede, når uheldet er ude. De stærke må nødvendigvis smide de svage ud, uanset at de svage derved påføres et yderligere tab og ender i en personlig konkurs. Hidtil gode naboer må lægge den gode stemning fra kaffebordet i gården om sommeren til side.

»Det er vigtigt, at foreningerne reagerer lynhurtigt,« fastslår direktør Jan Hansen fra Andelboligforeningernes Fællesrepræsentation.

»Foreningerne skal ikke komme i en situation, hvor deres tilgodehavende fra medlemmer bliver for stort. De har mulighed for at ekskludere et medlem og forsøge at finde en, der vil betale boligafgiften, også selv om det indebærer, at det tidligere medlem ikke får penge for sin andel,« fortsætter han.

Klar over risikoen

Realkreditsektoren har ikke tal for, hvor stor en del af de udestående lån i andelsboligforeninger, der er variabelt forrentede. Men i Realkredit Danmark er det i de seneste par år cirka to tredjedele af nyudlånene til andelsboligforeningerne, der er ydet som rentetilpasningslån, oplyser cheføkonom Elisabeth Toftmann Asmussen.

Da der for tiden kun bliver stiftet få nye foreninger, handler det mest om tillægslån, men også om at de gamle foreninger lægger om fra lang til kort rente for at spare penge. Men Elisabeth Toftmann Asmussen pointerer, at mange af andelsforeningerne i et eller andet omfang tager højde for risikoen.

»For eksempel er vores T-lån, hvor ydelsen er fast og man i stedet varierer afdragsperioden, meget populære i andelsforeninger. Denne lånetype betyder med den nuværende lave rente, at man afdrager meget hurtigt på lånet. Der er også mulighed for at vælge renteloft, og nogle foreninger sparer op eller bruger pengene på nødvendige forbedringer,« siger Elisabeth Toftmann Asmussen.
Sikring er vigtig

Også Karsten Knudsen, koncerndirektør i Nykredit, fremhæver blandt andet muligheden for renteloft som en fornuftig sikkerhedsforanstaltning. Det sidste, fore-ningerne må gøre, er at gøre et stort lån variabelt uden at gardere sig på andre fronter.

»Det vil være dumt, hvis rentebesparelsen kun afspejler sig i en lavere boligafgift for medlemmerne. Man må håbe, at de bestyrelser, der rådgiver medlemmerne, selv forstår, hvad det er for en risiko, man påtager sig,« siger Karsten Knudsen.

Han oplyser, at Nykredit selv foretager en vurdering af, hvor meget luft andelsboligforeningerne har i budgetterne, og dermed hvad risikoen er ved variable lån.

Business blogs Alle blogs

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

Gratis breaking news på mobilen

Send BUSINESS BREAK til 1929 og modtag en SMS med en bekræftelse. Det er gratis - tilmelding koster kun almindelig takst. Du kan til hver en tid afmelde tjenesten igen.

Afmeld: sms BUSINESS BREAK STOP til 1929

Tilmeld Afmeld

Business Nyhedsbrev

Få breaking news og det bedste overblik fra Business.dk morgen og eftermiddag - eller modtag hver uge et prioriteret overblik over investorstof, privatøkonomi, ejendomme, digtal, karriere, media og vækst.

Se alle nyhedsbreve

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

<p>Henrik Olejasz Larsen</p>

Hør investeringsdirektør Henrik Olejasz fortælle hvor galt det i virkeligheden står til med Italien, og om vi er på vej mod en ny EU-krise efter nej'et ved folkeafstemningen søndag:

Business Events Se alle

Business.dk anvender cookies til at huske dine indstillinger, statistik og at målrette annoncer. Denne information deles med tredjepart. Læs mere