Berlingske Business
LIVE
17:57 God weekend 

Vi har endnu intet set af Trump-effekten

Topbillede
Meget af samhandlen mellem USA og Kina går gennem den kæmpestore containerhavn i Los Angeles. Det kan gå hårdt ud over byens ejendomsmarked, hvis Donald Trump udløser en handelskrig mellem de to lande. Foto: Scanpix

Mange forhold tegner lyst for det amerikanske ejendomsmarked, og de finansielle markeder har foreløbigt indregnet valget af Donald Trump som endnu en positiv faktor. Der er bare en hage ved det: Historien fortæller, at ingen kan forudsige økonomiske konsekvenser ved et præsidentskifte, før det er sket.

Af Sten Thorup Kristensen

Forestil dig, at en af Danmarks største ejendomsinvestorer gik ind i politik – og klarede sig så godt, at han også blev statsminister. Hvilke politiske uenigheder, der ellers måtte være, ville folk i ejendomsbranchen nok i det mindste antage, at manden forstod deres profession.

Præcis den situation står man i USA. Alle kontroverserne omkring Donald Trump har måske trængt det i baggrunden, men det er en særdeles aktiv og erfaren ejendomsinvestor, som siden i fredag har været i spidsen for verdens største økonomi.

Det amerikanske ejendomsmarked har da også reageret positivt. Ejendomsindekset S&P United Stats REIT er for eksempel steget med cirka 8 procent siden valget. Også det generelle aktiemarked er steget, i forventning om, at den står på ekspansiv finanspolitik, investeringer i infrastruktur og mindre regulering.

Markedet rammer forkert
Men ak: Historien viser, at de finansielle markeder er ude af stand til at vurdere, hvad en ny præsident kommer til at betyde for økonomien. TV-stationen CNBC har kigget på tallene fra alle præsidentvalg siden 1952, og der er absolut ingen sammenhæng mellem de forventninger, der kommer til udtryk ved, at de finansielle markeder handler aktierne op eller ned i perioden mellem valget og præsidentindsættelsen, og hvad der er sket efterfølgende.

Perioden november-januar er ofte god på markederne, viser CNBC’s tal også. Så hvad verden har tolket som en positiv modtagelse af Donald Trump, kan lige så vel være et almindeligt sæsonudsving.

Vi må altså vente og se, hvad Trump-effekterne bliver. Og da han ikke selv har været specielt klar om, hvad han vil, og da han desuden skal have kongressen med på sine planer, kan usikkerheden blive stående længe, vurderer cheføkonom Jes Asmussen fra Handelsbanken.

”Som situationen ser ud lige nu, tror jeg, vi skal et godt stykke ind i præsidentperioden, før vi får et overblik. Men nogle af de steder, hvor han måske kan arbejde hurtigst, er på virksomhedsbeskatning og på deregulering, hvilket vil være positivt for den indenlandske situation på ejendomsmarkedet,” siger han.

Hvis Donald Trump får gennemført sine ekspansive målsætninger for finanspolitikken, vil det føre til højere vækst, og dermed også et højere renteniveau.

Jes Asmussen, cheføkonom i Handelsbanken
DEL CITAT

Stigende renter
Mest nærværende for ejendomsmarkedet er som altid renteniveauet. Hvis det stiger, kan det få investorerne til at søge over mod obligationer i stedet og udløse faldende priser på ejendomme. Men de rentestigninger, som den amerikanske centralbank allerede har på tegnebrættet, er næppe farlige for ejendomsmarkedet.

”Der er nogle modsatte faktorer i det. Hvis de højere renter kommer på baggrund af en højere økonomisk vækst, bliver ejendomsmarkedet nok mindre hårdt ramt. Renterne skal formentligt også stige relativt meget i forhold til de nuværende niveauer, før det påvirker ejendomsmarkedet som sådan,” siger Jes Asmussen, som dog tilføjer, at højere vækst også kan føre til nogle afledte, ubehagelige konsekvenser.

”Hvis Donald Trump får gennemført sine ekspansive målsætninger for finanspolitikken, vil det føre til højere vækst, og dermed også et højere renteniveau. Det kan få centralbanken til at føle, at den er, hvad vi kalder bagud for kurven, og at den dermed er nødt til at sætte renten meget hurtigere op gennem 2017, end det ligger i forventningerne lige nu. Det kan ramme det amerikanske ejendomsmarked,” siger Jes Asmussen.

Politiske tiltag
Ejendomskonsulenterne Cushman & Wakefield forventer i sit basisscenarie, at centralbanken vil øge renten med cirka 3 procentpoint i Trumps præsidentperiode. Ud over dette vurderer man konsekvenserne af de politikker, som den nye præsident har signaleret:

Skattelettelser vil på kort sigt skabe vækst, til gavn for ejendomsmarkedet, og specielt til ejendomme inden for detailhandel.
Deregulering af erhvervslivet vil have forskellige effekter for ejendomsbranchen, alt efter hvilke ejendomstyper, der handler om. Udlejere til den finansielle sektor vil for eksempel opleve forøget efterspørgsel, mens udlejere til institutioner under den allerede skrottede Obamacare vil opleve det modsatte.
Den store joker er handelspolitikken – Trump rasler med sablen over for især Kina og Mexico, men også over for Europa. Handelskrige vil gøre livet sværere for ejendomsselskaber i havnebyer, men den største effekt af en reduceret handelskrig vil formentlig være højere inflation, hvilket kan være både godt og skidt for ejendomspriserne.

Fremgang i økonomien
Colliers noterer sig i sin analyse, at der under alle omstændigheder vil være en flyvende start på Trumps præsidentperiode: Selv om retorikken går på behovet for at stimulere den amerikanske økonomi, er det et faktum, at 2016 lukkede med årets højeste værdier på forskellige økonomiske indikatorer, at ledigheden er på sit laveste i ni år, og at de amerikanske forbrugerne aldrig har haft flere penge i hænderne end lige nu.

Fremgangen i økonomien er også tydelig i ejendomsmarkedet. Specifikt for ejendomssektoren peger Colliers på, at et af de nøgletal, der har hængt længst, omsider nærmer sig niveauet fra før krisen: Det er tomgangen i kontorejendomme. Det har været svært at få lejet lokalerne ud igen, og det er ikke blevet nemmere af, at flere og flere arbejder hjemmefra.

Der er også et par megatrends, som er ret uafhængige af den nye præsidents virke. Det gælder især urbaniseringen: Tilsvarende som man ser det over det meste af verden, flytter amerikanere fra mod byerne, og i modsætning til tidligere går søgningen især mod bymidterne, frem for mod forstæder, anfører Colliers.

Det er altså det samme fænomen, som man kender fra København, hvor kontorejendomme i centrum bliver handlet højt op i pris, mens det kan være svært at finde købere til ejendomme få kilometer uden for centrum.

Flere lejeboliger
Derimod er der i USA et andet fænomen, vi ikke kender fra København. Sandeep Bordia, analysechef i Amherst Capital Management, som er den del af BNY Mellon, peger på, at hele den amerikanske vækst i antallet af husstande er bosat i lejeboliger. Og endda mere til: Antallet af ejerboliger er decideret faldende.

Denne udvikling begyndte under finanskrisen, hvor mange måtte forlade hus og hjem. Mange af disse hjem blev opkøbt af investorer, og det er en trafik, der er blevet professionaliseret, således at nogle institutionelle investorer har specialiseret sig i at drive og udleje parcelhuse.

Dette nye marked for ejendomsinvestorer bliver holdt i live af, at mange amerikanere har svært ved at låne til boliger. Dels fordi de er dybt forgældede i forvejen – for eksempel er den samlede studiegæld firedoblet over de seneste 13 år. Dels fordi ny regulering har strammet udlånsreglerne.

Netop denne regulering kan være noget af det, Trump lemper igen. Men omvendt vil højere renter gøre det endnu sværere for amerikanerne at låne til egne boliger.

Forsiden lige nu

Til forsiden

Business anbefaler

Gratis breaking news på mobilen

Send BUSINESS BREAK til 1929 og modtag en SMS med en bekræftelse. Det er gratis - tilmelding koster kun almindelig takst. Du kan til hver en tid afmelde tjenesten igen.

Afmeld: sms BUSINESS BREAK STOP til 1929

Tilmeld Afmeld

Business Nyhedsbrev

Få breaking news og det bedste overblik fra Business.dk morgen og eftermiddag - eller modtag hver uge et prioriteret overblik over investorstof, privatøkonomi, ejendomme, digtal, karriere, media og vækst.

Se alle nyhedsbreve
 

Business i billeder

Se alle

BrandView Hvad er Brandview?

BrandView er en service fra Berlingske Media, hvor virksomheder har mulighed for at kommunikere deres specialviden direkte til brugere og læsere af Berlingske.
Dette kan gøres på print i Berlingske og Berlingske Business, eller online på b.dk og business.dk.

Ønsker du at vide mere om BrandView, bedes du kontakte content marketing afdelingen Public Impact via e-mail: info@publicimpact.dk.

Business Events Se alle

Business.dk anvender cookies til at huske dine indstillinger, statistik og at målrette annoncer. Denne information deles med tredjepart. Læs mere

Kære læser. Velkommen til business.dk.

Vi kan se, at du har installeret en adblocker, så vi ikke kan vise dig annoncer. Det er vi kede af, fordi indtægter fra annoncer er en helt afgørende årsag til, at vi dagligt kan tilbyde dig journalistik af høj kvalitet.

Vi håber derfor, at du i din adblocker vil tillade visning af annoncer fra business.dk Det er nemt og tager kun et øjeblik: Se hvordan du gør her.

Med venlig hilsen
Berlingske Business

Tilbage til artiklen